こんにちはFPバンク編集部です。
一生に一度の住宅購入ですが、多くの方が住宅ローン選びに迷うことでしょう。一口に住宅ローンと言っても、金融機関によって様々な特徴があり、どの住宅ローンが自分にとって一番合っているのか悩ましいところですよね。
そんなお悩みの方に向けて、この記事を書きました。
一読すれば、住宅ローンの知識が身に付き、自分にあった住宅ローンがわかる記事になっています。住宅ローン選びで後悔しないためにも、まずは住宅ローンの基本について理解しておきましょう。
目次
１． 金利を選ぶ
住宅ローンの金利は大きく、「変動型」、「固定期間選択型」、「全期間固定型」の３つに分かれます。
住宅ローンを組む時は、必ず金利の種類を選ぶことになります。
住宅ローンを組めば毎月支払い続ける必要がありますが、それ以外にも生活費やお子様がいれば教育費もかかり、さらにご自身の老後資金も貯めていかなければなりません。
世帯によって生活もそれぞれ異なるうえ、必要な教育資金や老後資金も違います。
住宅ローン金利の特徴を理解して、あなたにあった金利を選びましょう。
（１）金利の特徴
①変動型
変動型は、金利が半年ごとに見直しされ、それに伴い支払い金額が上下するタイプのことです。
いまは固定型と比べると金利が低く設定されています。
ここ10年ぐらい日本の金利は低い状態が続いていますが、今後の経済動向次第では上がる可能性はないとは言い切れないでしょう。
そのため金利が上昇したときのことも想定したうえで、変動型を選びましょう。
【変動型のメリット】
・固定型と比べて金利が低く設定されており、目先の返済額は小さい。
・今後金利が下降した場合は、返済額が安くなる。
【変動型のデメリット】
・今後金利が上昇した場合は、返済額が高くなる。
・金利が大きく上昇した時には、「5年ルール」や「125％ルール」により、大幅に返済が遅れ、支払い総額が大きくなることもある。
「５年ルール」とは
住宅ローンの金利が上がったとしても、最大５年間においては、毎月の支払いは変わらない、というルールです。通常金利が上昇するということは利息が大きくなるということになるので、毎月の支払い額が増えることになります
しかし、急激に毎月の負担が増えてしまうと、住宅ローンを返せなくなる人も出てくるでしょう。そのために「５年ルール」があります。
毎月の支払い負担が増えないことはメリットでもありますが、しかし一方でデメリットとなることもあります。
それは、総支払額が増えることがある、ということです。
住宅ローンの毎月の支払いは、「元本の返済」と「利息の返済」にわかれています。
例えば、毎月の支払いが10万円で、元本の返済部分が６万円、利息の返済部分が４万円の支払いであれば、借りた住宅ローン残高のうち６万円が減ることになります。
金利が上がっても支払い額が変わらないようにするためには、実は元本部分の割合を減らし、利息部分の割合を増やすことで調整しています。
金利が上昇することで、元本の返済部分が５万円、利息の返済部分が５万円、のように割合が変わり、元本自体の減りが遅くなることで返済スピードが遅くなるということです。
返済スピードが遅くなるということは、その分利息も大きくなり、結果としてトータル負担が大きくなります。
「125％ルール」とは
５年ごとの支払い額の見直しの際は、これまでの支払い金額の125%までしか上がらない、というルールです。
もし５年間で金利が大きく上昇してしまった場合、さきほどの5年ルールと同様に、元本自体の減りが遅くなる可能性があります。
ましてや支払い額は増えたのに、返済スピードがさらに遅くなっている可能性があります。
毎月の支払額が変わらないことはメリットですが、返済スピードが遅くなるデメリットもしっかり理解しておきましょう。
【変動型が向いている人】
・金利が仮に大きく上昇したとき、繰り上げ返済できる十分な資金が手元にある人。
・返済期間が短い人
②固定期間選択型
固定期間選択型とは、3年、5年、10年など、借入から一定期間の間は金利が変わらないタイプのことです。
一定期間が経過した場合、再び金利のタイプを選ぶことになります。引き続き一定期間の固定金利を選んでもよいし、それ以降は変動型にも変えることができます。
この固定期間選択型は、一定期間経過後に金利が上下する可能性がありますので、事実上変動型と同じタイプといえるでしょう。
【固定期間選択型のメリット】
・固定期間は返済額が確定している。
・固定期間終了後の状況によって、金利のタイプを柔軟に選ぶことができる。
【固定期間選択型のデメリット】
・固定期間終了後、金利次第で返済額が大きく上がる可能性がある。
・固定期間後の返済額は確定していない。
・変動型のような、「5年ルール」や「125％ルール」はない。
【固定期間選択型が向いている人】
・手元の資金に余裕のある人
・一定期間だけ返済額を確定したい人
③全期間固定型
返済期間中の金利が契約時から変わらないので、住宅ローンを返している間は、毎月の支払い額がずっと変わらないタイプのことです。
仮に、世の中の金利水準である市場金利が上昇しても総支払額は変わらない代わりに、安心コスト代として、金利は変動型と比べて高めに設定されています。
全期間固定型は大きく分けると、住宅金融支援機構の「フラット35」と民間金融機関の全期間固定商品が該当します。
【全期間固定型のメリット】
・住宅ローンを返している間は支払い額が一定なので、今後にわたって家計管理がしやすい。
・金利上昇時でも支払い額が変わらないので、安心感が得られる。
【全期間固定型のデメリット】
・変動型と比べると金利が高く設定されている。
・今後金利が下降しても、返済額が安くならない。
【全期間固定型が向いている人】
・金利が仮に大きく上昇したとき、繰り上げ返済できる十分な資金がない人
・金利動向を常にチェックできない人
（２）金利を選ぶときの注意点
目先の金利では変動型が一番低いことになります。
しかし、ここ10年の低金利が今後も続くのか誰にもわかりません。
仮に金利が上昇し毎月の負担が大きくなったとしても、支払える余裕はあるのか確認しておきましょう。
この記事を読んでいるあなたは、「金利が上がりそうになったとき、固定型に変えればいいのでは」と思うかもしれません。
ここでは詳しい説明は省きますが、変動金利が上がる前に固定金利は上がる仕組みになっているので、世界の経済動向に常に目を向けられるような人でなければ、そういった対応は難しいと思った方が良いでしょう。
目先の金利の高低ではなく、それぞれの特徴を理解して自身にあっているものを選びましょう。
＜関連記事＞まるわかり！住宅ローン変動金利と固定金利
（３）最近の住宅ローン金利動向
住宅金融支援機構が発表している、「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」では、2020年6月現在の店頭金利は、変動金利が2.475%、固定金利期間選択型（3年）が3.000%、固定金利期間選択型（10年）が3.300%となっています。
固定金利期間選択型に関しては、10年前の金利と比べ、緩やかに下がっていますが、変動金利に関しては変化なく、依然として低金利が続いています。
ここ最近ではコロナが流行り、経済が混乱しています。今後金利の推移がどうなるのか、先行きが不透明な状況が続くでしょう。
仮に金利が上昇したときのことを考え、それぞれの金利タイプの特徴をしっかり理解して選びましょう。
<参照サイト>民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）
２． 団信を選ぶ
住宅ローンを組むとき、都市銀行や地方銀行のような民間金融機関の場合、団体信用生命保険（団信）の加入が申込の条件となっています。
団信とは、住宅ローンの申込人が万が一お亡くなりになったときやそれに準ずるような大きな病気になった場合に、それ以降の返済が免除されるというものです。
つまり、万が一の場合、残された家族に借金を背負わせることがないようにするための保険といえます。
団信の種類も金融機関によって異なりますが、保障が手厚い団信を選んだ場合、金利が上乗せされることがよくあります。以降、団信の種類について解説致します。
（１）団信の種類
①一般団信（死亡・高度障害）
団体信用生命保険のなかでは一般的な内容であり、加入者の死亡時や高度障害状態と認定されたときに保障が受けられます。
通常、住宅ローンは団信に加入できることを条件としているので、コストは適用する金利に含まれています。
死亡や高度障害時に限定しているシンプルな内容ですので、大きな病気になるだけでは保障が受けられません。
②三大疾病団信（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）
死亡・高度障害状態に加えて、がん・急性心筋梗塞・脳卒中の三大疾病状態になった場合、保障が受けられます。
三大疾病になると働けなくなり収入が減ってしまうことがあります。三大疾病団信に加入することで、働けなくなったときの保障をプラスすることができます。
一般団信と比べると、保障内容は手厚くなりますので、金利の上乗せという形でコストがかかります。保障が受けられる条件も、金融機関によって異なりますので、必ず確認をしましょう。
③八大疾病団信
上記の三大疾病状態に加えて、高血圧症、糖尿病、肝硬変、慢性腎不全、慢性膵炎になった場合、保障が受けられます。
保障範囲が広くなり安心ですが、三大疾病団信に比べ、金利の上乗せがさらに大きくなります。
こちらも同様に、保障条件を確認しておきましょう。
（２）団信を選ぶときの注意点
①健康状態によっては加入できない
団信は保険なので、健康上の告知をしなければなりません。
告知は必ず正確に申告しましょう。のちに告知内容が事実と異なっていたとわかった場合、保障が受けられなくなる可能性があります。
健康状態が悪いため団信に加入できない方は、住宅金融支援機構のフラット35のような団信加入が義務ではない住宅ローン商品を選ぶか、ワイド団信に加入するとよいでしょう。
ワイド団信とは、通常の団信と比べ、加入基準が緩和されている団信です。
ただ、金利が上乗せされますので注意しましょう。
＜関連記事＞持病があると、住宅ローン審査はどうなる？
②連帯債務者は団信に加入できない
基本的に住宅ローンは、申込人本人のみ団信に加入することができます。
金融機関のなかには、連帯債務者も保障の対象になる「夫婦連生型団信＜デュエット＞」と呼ばれる団体信用生命保険の取扱いがある場合もあります。
取扱いがなければ連帯債務者は保障の対象になりませんので、別途生命保険に加入することを検討しましょう。
③年齢によって、団信よりも生命保険に加入したほうがオトクな場合もある
団信が加入義務ではない住宅ローン商品の場合、年齢によっては、代わりに生命保険に加入したほうがコストを抑えられる場合があります。
なぜなら、団信の保険料は年齢に関係なく一律で決まっていることが多いからです。
つまり、年齢が比較的若い方は生命保険加入で保障をもつことでコストを抑えることができます。
一方、ご年配の方は団信加入で保障をもつと良いでしょう。
最近は、タバコを吸わない方や健康診断の結果が良い方は、保険料が安くなる生命保険の商品が出ています。
団信にあえて加入せず、生命保険に加入することも検討してみましょう。
３．借入先を選ぶ
（１）借入先の特徴
①公的ローン
公的ローンとは、公的機関が融資をする住宅ローンのことです。
財形住宅融資や自治体融資などが該当します。
公的機関が融資をするので、金利面など有利な条件で住宅ローンが組める場合があります。
ただし、財形住宅融資は、財形制度を取り扱っている企業で財形貯蓄を利用している方に限るなど、借入の条件が決まっています。
また、自治体融資においては、自治体によっては取り扱っていない場合もあります。
<参照サイト>財形住宅融資：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
②民間ローン
民間ローンとは、民間の金融機関が融資をする住宅ローンのことです。
例えば、都市銀行、地方銀行、信用金庫、ネット銀行などが該当します。
金融機関毎で金利やサービスを決めており、それぞれ商品の特徴があります。
最近は、子育て女性に対して優遇する住宅ローンなど、ユニークな商品も誕生しています。
また、金融機関の営業時間内に店舗へ行けない方のために、申込から契約までネットで完結するローン商品もあります。
ネット銀行は住宅ローン業務において人件費が抑えられているため、ネット銀行以外のローン商品に比べると金利が低い傾向があります。
ただ、ネットで画一的に審査をするため、審査基準が比較的厳しいことや、審査結果が出るまで数週間かかることも多くデメリットといえるでしょう。
③フラット35
住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して行う、長期固定金利型の住宅ローンのことです。
長期固定金利型の住宅ローンは、毎月の支払い額が約束されているため、変動金利よりも金利は比較的高めですが長期のライフプランが立てやすいというメリットがあります。
また、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性のいずれかの要件を満たす住宅を取得する場合は、一定期間金利の引き下げを受けることができる「フラット35Ｓ」という制度があります。
<参照サイト>住宅ローン：長期固定金利住宅ローン 【フラット35】
（２）借入先を選ぶときのポイント
借入先によって様々なメリット・デメリットがあり、あなたの状況や価値観によっては一概にここがいいとは言い切れません。
借入先を選ぶポイントを並べてみます。
① 対面
自分にあった住宅ローンの組み方を、対面でじっくり相談して決めていきたいと考えるならば、実店舗のある銀行や信用金庫に相談するのも選択肢のひとつです。
住宅ローン商品は多岐にわたり、調べるのが苦手という方は借入先の候補に入るでしょう。
ただ民間の金融機関は、あくまでも自行の住宅ローン商品を勧めます。複数の金融機関の窓口に行き、商品の違いや対応は良いか、比較してみることをお勧めします。
② コスト
住宅ローンを組むときは、諸費用についても考えておかなければなりません。諸費用の金額は購入する物件にもよりますが、平均すると5％前後かかります。
諸費用には必ずかかる登記費用や印紙代、火災保険料のほかに、金融機関によって金額が異なる事務手数料や保証料などがあります。
諸費用などのコストを抑えたいという方は、これら事務手数料や保証料がより少なくて済む金融機関を選ぶのもひとつでしょう。
③ 利用のしやすさ
普段利用している金融機関や、店舗が自宅から近いなど、管理のしやすさを基準に選ぶのもひとつです。
金融機関のなかには住宅ローンを組むと、口座利用者特典がつくところもあります。
日頃からその金融機関を利用している人にとってはお得になる場合があります。
④ 審査の通りやすさ
転職して収入の実績があまりない方、健康状態が悪く団体信用生命保険に加入できない方は、民間の金融機関ではなく住宅金融支援機構のフラット35を選ぶのもひとつです。
フラット35は民間金融機関のローン商品と比べて審査基準が緩和されている点が特徴です。
例えば、多くの民間金融機関では、正社員で勤続年数が3年以上であることが申込条件となっていますが、フラット35の場合、勤続年数1年未満の契約社員やアルバイトでも申込が可能です。
住宅金融支援機構は住宅市場を活性化させるために、資金の融通を支援する目的があるため審査基準を緩和しています。
⑤ つなぎ融資・分割融資に対応しているか
注文住宅を建てる場合、土地を購入したときや建築段階で都度支払いが必要になることがあります。
その場合、つなぎ融資や分割融資を利用する必要があります。取り扱っていない金融機関もありますので、まずは取扱いのある金融機関を確認してみましょう。
また中古物件を購入してリフォームをしたいという方であれば、リフォーム費用も融資金額に含められる金融機関もあります。
別途リフォームローンを借りる必要がなくなり、住宅ローンの一本だけを借りることになるので毎月の返済負担をおさえることができます。
＜初回相談無料＞住宅購入の資金計画と住宅ローンの相談はFPへ
４．まとめ
今回は住宅ローンの選び方のポイントとして、金利と団信と借入先の３点に絞ってお話していきましたがいかがでしたか。
それぞれ複数の選択肢があって特長がありますが、どれがメリットになり、デメリットになるかは借り手の置かれた状況によって異なります。
周りが一番良いと言っている住宅ローンは、実はあなたにとっての一番ではないかもしれません。
住宅ローンの特徴を理解し、あなたはどんな部分を重視しているのか今一度考えてみてください。住宅ローンは一生に一度。後悔のない住宅ローンを選びましょう。
2020年7月25日
text by 久保田 正広
ＦＰバンク
