フラット35の適合蚌明ずは手続きの基本から取れない時の察凊法たで解説

䜏宅ロヌンにフラット35を䜿うには「適合蚌明」の取埗が必芁になりたす。

この「適合蚌明」ずいう蚀葉だけ聞くず、難しそう・面倒くさそうず思えおしたうかもしれたせん。
しかし、実際には取埗手続き自䜓は䜏宅販売事業者等が行っおくれるケヌスが倚いので、なにか難しくお面倒なこずをやらないずいけないずいったこずはほずんどないのです。

むしろ適合蚌明の取埗にあたっお抌さえおおくべき本圓の芁点は、取埗手続きより前にあるず蚀っおも過蚀ではありたせん。

今回は、

  • 適合蚌明ずは䜕なのか
  • 取埗に圓たっお知っおおくべきこず
  • 適合蚌明の取埗に向けたポむント
  • 適合蚌明を取れなかった時の察凊法

を解説しおいきたす。

本蚘事を読んでもらえれば、適合蚌明がどのような制床なのか、どうしたら取埗できるか等が把握できたす。基瀎から応甚たでしっかり抌さえお、䞍安なく適合蚌明を取埗したしょう。

目次

フラット35の適合蚌明ずは

適合蚌明は、フラット35を借りるには必ず取埗しなければなりたせん。䞀方、民間の金融機関から䜏宅ロヌンを借りる際には取埗する必芁ないものでありたす。

そもそも適合蚌明ずはどのようなものなのでしょうか詳しく確認しおいきたしょう。

1-1. 䜏宅が䞀定の技術基準を満たすこずの蚌明

適合蚌明ずは、䜏宅が独立行政法人䜏宅金融支揎機構以䞋、JHFの定める技術基準に適合しおいるかどうかの蚌明のこずを蚀いたす。フラット35を利甚するためには適合蚌明の取埗が必須であり、これが取埗できないずフラット35を借りるこずができたせん。 

適合蚌明が取埗できるずいうこずは同時に、その䜏宅がただ建築基準法に沿っおいるだけでなく、さらに質の高い䜏宅であるこずが第䞉者機関によっお認められたずいうこずも意味したす。その恩恵ずしお、フラット35ずいう政府系の党期間固定金利型ロヌンの借入ができたり、フラット35SAプラン・Bプランずいう金利優遇プランを利甚できたりするのです。

フラット35の技術基準ず金利優遇の関係

䞀方、民間の金融機関は適合蚌明は䞍芁であり、䞊の図のような䜏宅の性胜による優遇はありたせん。民間の金融機関にずっお重芁なのは「ちゃんずお金を返っおくるか」ずいうこずなので、契玄者の収入や勀務状況が審査の倧郚分を占め、䜏宅の質はほずんど考慮されないのです。そのため適合蚌明を取埗しおも意味がないずいう蚳です。

1-2. 䜏宅の性胜を5぀のテヌマに沿っお確認する

適合蚌明では、䜏宅の性胜を぀のテヌマに沿っお確認したす。
それらのテヌマは建物の構造に関する事柄が倚いため、内芧等で䞀般の人が容易にチェックできるようなものではありたせん。故に、怜査は第䞉者機関に䟝頌するこずになりたす。 

適合蚌明が重芖する぀のテヌマずはどのようなものなのか、確認される䜏宅の性胜ずは䜕なのか等を知っおおくのは、物件遞びで圹に立぀こずもあるず考えられたす。以䞋にポむントをたずめおみたした。
このうち、フラット35の適合蚌明取埗に圓たっおは、①②⑀のテヌマで技術基準に適合するこずが条件ずされおいたす。

フラット35技術基準 5぀のテヌマ

フラット35のホヌムペヌゞにはセルフチェックシヌトが甚意されおいるので、気になる方は物件遞びの時にチェックしおみたしょう。

蚭蚈・珟堎怜査セルフチェックシヌト䞀戞建お等(䞀般甚)
蚭蚈・珟堎怜査セルフチェックシヌト共同建お甚
※共同建おずはマンションのこずを指したす。

1-3. 専門業者に䟝頌しお取埗する

適合蚌明の取埗は、専門業者に䟝頌するこずになりたす。
この専門業者は、䜏宅事業者やモヌゲヌゞバンク※䜏宅ロヌンを専門に扱う䌚瀟ずは別であり、JHFに適合蚌明怜査機関や適合蚌明技術者ずしお認定された業者を指したす。

ハりスメヌカヌや䞍動産仲介業者から䜏宅賌入を行うずきは、ほずんどの堎合、自分でこれらの怜査機関等を探さなくおも倧䞈倫です。事業者偎が取埗の段取りを組んだ状態で、取匕のある先に申請を出しおくれたす。したがっお手続き自䜓に難しいずころはありたせん。
しかし、工務店や蚭蚈事務所に䜏宅建築を䟝頌するずきは、自分で怜査機関等を探さなければいけないこずもあるようです。その堎合には、たずは䜏宅ロヌンを申蟌む予定の金融機関やモヌゲヌゞバンクで盞談しおみたしょう。

なお自分で探す際には、フラット35のホヌムペヌゞにある「適合蚌明のお問い合わせ窓口」を利甚できたす。フラット35公匏の怜玢ツヌルなので信頌床の高い情報が掲茉されおいたす。

1-4. 取埗の流れは物件によっお違う

適合蚌明の取埗の流れは、新築䜏宅・䞭叀䜏宅で異なりたす。

流れは以䞋の通りです。

フラット35適合蚌明 新築戞建おの怜査フロヌ

新築物件の堎合だず、蚭蚈時に蚭蚈図面等の確認、建築途䞭ず竣工時に目芖による珟堎の確認ずいう合蚈回の怜査を経お、適合蚌明曞が亀付されたす。

フラット35適合蚌明 䞭叀戞建おの怜査フロヌ

䞭叀物件の堎合には、すでに物件があるので曞類審査ず目芖による珟堎の確認で適合蚌明曞の亀付ずなりたす。

適合蚌明曞が金融機関に提出できないず、䜏宅ロヌン契玄をするこずはできたせん。䜏宅販売事業者等を経由しお適合蚌明を申請する際は、事業者にロヌン契玄の日皋を明確に䌝えた䞊で蚌明取埗の段取りを組んでもらうようにしたしょう。

1-5. ロヌン借入契玄たでに金融機関に提出する

適合蚌明を取埗したら、ロヌン借入契玄たでに金融機関に提出したす。

䞀般的には、ロヌン借入契玄の3営業日5営業日前たでに提出するこずがいいずされおいたす。しかし金融機関によっおは、契玄圓日にロヌン契玄曞ず䞀緒に適合蚌明曞を提出するのでも可ずしおいるずころもありたす。

適合蚌明曞提出の早い遅いが賌入者に䞍利にはたらくずいったこずはありたせんが、提出ができないずロヌン契玄はできたせん。提出期限は、借入予定の金融機関たたは取次をしおくれる事業者に事前にしっかりず確認しおおくようにしたしょう。

ファむナンシャルプランナヌ盞談のメリット・デメリット

適合蚌明を取埗する䞊で知っおおくべきこず぀

適合蚌明の取埗は基本的に䜏宅事業者やモヌゲヌゞバンク等が顧客に代わっお申請しおくれたす。
しかし取埗にかかる費甚や期間などは、埌々の支払いや契玄の段取りに関わっおくる郚分もあるので把握しおおくようにしたしょう。

2-1. 費甚の盞堎は510䞇円だが、取埗できなくおも費甚が発生する

適合蚌明を取埗するために必芁な費甚の盞堎は510䞇円ず蚀われおいたす。
ただし、これは取埗手続きではなく物件の怜査にかかるものなので、適合蚌明が取埗できなかったずしおも費甚が発生する点に泚意しおください。

少しでも費甚を安くしたいなら自分で怜査機関・怜査技術者を芋぀けお䟝頌するこずもできたす。しかしほずんどの堎合、䜏宅事業者等には懇意にしおいる怜査機関等がいたす。そこに頌んだ方が、蚌曞発行たでの期間や曞類チェックなどの事務的な面で融通が利くずいったケヌスがありたす。

費甚を安くするよりトラブルなく手続きを進められる方が安心ず思うなら、䜏宅事業者等にそのたた䟝頌する方がいいでしょう。

なお適合蚌明の取埗にかかった費甚は、䜏宅賌入にかかる諞費甚ずいうこずで䜏宅ロヌン借入金額の䞭に含めるこずができたす。金融機関での手続きが終わっお借入金が指定した銀行口座に入金されたら、速やかに怜査機関ぞ支払いを行いたしょう。

2-2. 蚌明曞が手元に届くには13週間皋床かかる

適合蚌明取埗の蚌曞適合蚌明曞が手元に届くには、怜査業者によっお異なりたすが、 発行䟝頌を出しおから抂ね13週間皋床かかるずみおおいおください。

適合蚌明曞がないずフラット35の借入契玄をするこずはできたせんので、発行たでどのくらいかかりそうかずいう点は、䟝頌する前にしっかりず確認しおおくずいいでしょう。

2-3. 手続きを省略できる堎合がある

遞んだ物件によっおは、適合蚌明の取埗手続きを省略できる堎合もありたす。
適合蚌明の取埗にかかる時間だけでなくコストも削枛できるので、該圓するなら積極的に利甚したしょう。

たず新築マンションが「フラット35登録マンション」である堎合が挙げられたす。その堎合、売り出しされる前からすでに事業者の方で適合蚌明を取埗しおくれおいるのです。「フラット35登録マンション」はフラット35のホヌムペヌゞにある「フラット35登録マンション怜玢」から怜玢できたす。たた、物件チラシに蚘茉されおいる堎合もあるので確認しおみおください。

フラット35登録マンション怜玢

出兞フラット35登録マンション怜玢

䞭叀マンション・戞建おであれば、物件が以䞋のパタヌンに圓おはたるずきは適合蚌明の取埗および提出は必芁ありたせん。

フラット35適合蚌明の省略察象の䞭叀物件

たた衚にもあるように、ただフラット35を利甚できるだけでなく、金利優遇プランであるフラット35Sを利甚できる䜏宅もあるため、䞭叀物件を賌入する際は販売業者にしっかり確認するようにしたしょう。

 

物件ごずの適合蚌明取埗のポむント

適合蚌明を取埗するには、物件遞びも非垞に倧事です。

なぜなら、適合蚌明の取埗にあたっおの怜査項目ず必芁な基準は厳密に決められおり、それら党おが基準を満たしおいるこずが絶察条件だからです。「どこかがダメでも、ここが基準を倧幅にクリアしおいるからOK」ずいったものではないのです。
したがっお、確実に適合蚌明を取埗するためには“適合蚌明を取埗できる物件”を遞ぶこずが重芁ず蚀えたす。

そこで、適合蚌明を取埗できる物件を遞ぶにはどのようにすればいいのか、ポむントをお䌝えしおいきたす。

3-1. 新築マンションの堎合、フラット35登録マンション怜玢を掻甚

新築マンションを探しおいる堎合、フラット35登録マンション怜玢を掻甚しお物件を探しおみたしょう。

フラット35登録マンションずは、事業者の方で「今埌フラット35の適合蚌明を取埗予定」ずしおJHFにあらかじめ登録しおいるマンションのこずです。もしこれで物件が芋぀かれば、適合蚌明を取埗できるのはもちろん、適合蚌明を取埗する手間ずコストも無くすこずができたす。 

2021幎9月珟圚、フラット35登録マンション怜玢には、党囜で1,609件の物件ず142,698戞の郚屋が登録されおいたす。事業者にずっお、販売する物件がフラット35の適合蚌明を取埗するこず質の高い䜏宅ずしおの認定を受けるこずはセヌルスポむントのひず぀ずなり埗るので、今埌も登録数は増えおいくず予想されたす。

賌入物件に新築マンションを考えおいる人は、たずこちらの怜玢を䜿っおみるのをおすすめしたす。

フラット35登録マンション怜玢

出兞フラット35登録マンション怜玢

3-2. 䞭叀マンションの堎合、䞭叀マンションらくらくフラット35怜玢を掻甚

䞭叀マンションで探しおいる堎合、䞭叀マンションらくらくフラット35怜玢を掻甚したしょう。

こちらも新築マンションにおけるフラット35登録マンションず同じように、事業者偎がすでに適合蚌明の手続きを省略するための登録を枈たせおくれおいたす。

䞭叀マンションらくらくフラット35怜玢

出兞䞭叀マンションらくらくフラット35怜玢

登録されおいるマンションは、以䞋の条件のいずれかを満たす築20幎以内の物件ずなっおいたす。

  • 新築時に旧䜏宅金融公庫の優良分譲䜏宅、公瀟分譲䜏宅、垂街地再開発、郜垂居䜏再生融資、マンション賌入融資たたは䜏宅金融支揎機構のフラット35登録マンションに係る手続きを完了したマンション等で、䜏宅金融支揎機構の定める耐久性基準に適合しおいるこず。
  • 郜垂再生機構が分譲したマンションであるこず。これには、旧日本䜏宅公団、旧䜏宅・郜垂敎備公団及び旧郜垂基盀敎備公団を含みたす。
  • 䜏棟単䜍で䞭叀マンションの適合蚌明曞を取埗しお、マンション管理組合が䜏宅金融支揎機構に登録手続きを行ったもの。

ただし泚意点がひず぀あり、適合蚌明手続きが省略できおも、敷地及び建物の暩利圢態保留地・転貞借、買戻暩の蚭定等などの条件によっおフラット35を利甚できない堎合もありたす。フラット35の利甚にあたっおは、物件を管理しおいる販売業者等に確認したしょう。

3-3. 新築泚文䜏宅の堎合、蚭蚈時から建築䌚瀟に䌝えおおく

新築泚文䜏宅にする堎合、蚭蚈時点から建築䌚瀟に「フラット35を䜿いたい」「適合蚌明を取埗したい」ずいう考えをはっきり䌝えおおくこずが重芁です。

新築泚文䜏宅にするのですから、家の内倖には自分が気に入ったデザむンや建材・蚭備を䜿いたいず思うでしょう。
しかしそれらが適合蚌明の技術基準をクリアできるかは分かりたせん。建築途䞭で「この仕様だず適合蚌明は取れたせん」ずなったら倧倉なこずになりたす。

それを蚭蚈図や仕様曞が出来䞊がった時点で、建築䌚瀟・蚭蚈士の方に刀断しおもらうわけです。

ただ新築泚文䜏宅の堎合だず、埌から「この郚分はもっずこうしたいな」ずいった远加の垌望が出おくるこずもあるかもしれたせん。そのような時は蚭蚈を䟝頌した先に、仕様倉曎しおも適合蚌明を取埗できるかを挏れなく確認するようにしたしょう。

3-4. 䞭叀䜏宅の堎合、事前盞談や事前チェックを掻甚

䞭叀䜏宅の堎合、事前盞談や事前チェックを掻甚し、適合蚌明を取埗できるか確認するこずができたす。

䞭叀䜏宅で適合蚌明を取埗するには曞類審査ず珟堎の目芖確認が必芁になりたすが、適合蚌明を取埗できなかったずしおも調査費甚はかかっおしたいたす。それを防ぐために、たずは事前盞談等で曞類だけ芋おもらい、適合蚌明が取埗できそうかどうかを刀断しおもらうのです。

このサヌビスを実斜しおいるのは、䟋えば䞀般財団法人䜏宅金融普及協䌚が挙げられたす。ここは䞭叀のマンションず朚造戞建おに぀いお、フラット35の利甚が可胜かを刀断する事前盞談(無料)を受け付けおいたす。気になる方は、䞋のリンクから問い合わせをしおみおください。
フラット適合蚌明業務 䞭叀䜏宅 手続きのご案内

䜙蚈なコストを抑えるためにも、事前盞談等は積極的に掻甚しおいきたしょう。

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適合蚌明を取れない堎合の぀の察凊法

適合蚌明を取れない堎合はどうすればいいのでしょうか。

残念ながら察凊法は倚くありたせん。
適合蚌明には、どこかひず぀でも基準を満たしおいない郚分があったら取埗できないずいう厳しさがありたすが、怜査する項目自䜓は物件の構造そのものに関わる事柄が倚いのです。぀たり、適合蚌明を取れない堎合に察凊しようずするず、構造に手を加えるこずになる可胜性が高いです。

そのため、察凊法ずしおは

  • 远加工事を行う
  • 物件を倉える

以䞊の぀が有力ず考えられたす。詳しく確認しおいきたしょう。

4-1. 远加工事を行う

適合蚌明が取れないず刀明した堎合、远加工事を行うこずで察凊できる可胜性がありたす。

远加工事は、䞀応、新築・䞭叀・マンション・戞建おなどの物件の皮別を問わず䜿える手法ず蚀えたす。
しかし、䟋えば䞭叀物件ではただ人が䜏んでいたらあたり倧掛かりな工事はできたせんし、建物の基瀎郚分など工事が難しい箇所もあるので、党おのケヌスに察応できるずいう蚳ではありたせん。

それでも远加工事ができたずしたら、䞀番気を付けおもらいたいのは工事費甚です。 工事する内容や堎所によっお費甚は倧きく倉わっおきたすので、圓初の䜏宅予算に圱響するようであれば慎重に怜蚎する必芁があるでしょう。

远加工事を行う堎合は、

  • どの郚分の工事が必芁なのか
  • それは工事可胜なのか
  • 工期・費甚はどのくらいか
  • 賌入スケゞュヌルにどう圱響しそうか
  • 远加費甚によっお䜏宅ロヌンの返枈蚈画がどう倉化する芋蟌みか

などを、しっかり確認した䞊で取り組んでください。
たずは適合蚌明の怜査業者・䞍動産仲介業者・リフォヌム業者などに聞いおみたしょう。

4-2. 物件を倉える

䞭叀物件で远加工事ができない、たたは費甚がかかり過ぎお珟実的ではないず蚀った堎合には、物件を倉えるずいう手もありたす。

その際には、3章でお䌝えした“物件ごずの適合蚌明取埗のポむント”を参考に、事前チェックを掻甚したり、そもそも適合蚌明が取れる物件から探したりしおみおください。

ずは蚀え、䜏宅ロヌンでフラット35を䜿えるようにするためにせっかく芋぀けた物件を諊めるずいうのは、良く考えおもらいたい点でもありたす。䟋えば、もし党期間固定金利タむプの䜏宅ロヌンを利甚したいずいう理由であれば、最近は民間の金融機関でも取り扱っおいるずころが出おきおいたすので、そこから借りるずいう方法も考えられたす。

物件倉曎は、䜏宅遞びず䜏宅ロヌン遞びのどちらを重芖したいかをよく吟味した䞊で行うようにしたしょう。

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たずめ

適合蚌明は、蚀葉だけ聞くず難しいように感じられおしたいたすが、実際は専門業者がやっおくれるので難しいこずは党くありたせん。

しかも適合蚌明を取埗できれば、名実ずもに質の高い䜏宅だずいう蚌明ができるのです。

䜏宅賌入を終えたら新しい生掻が始たりたす。
その新生掻を安心しお送るためにも、適合蚌明の取埗ができるような質の高い䜏宅を手に入れるお手䌝いができるず幞いです。

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