分譲マンションのデメリットは?購入する前に知っておきたいデメリットと対処方法

分譲マンションを購入しようと思って内見をしていると、自分たちにとってすごく魅力的に感じるけれども、本当にこのまま分譲マンションを購入してもよいのか、デメリットがないのか、気になりませんか。

本記事では分譲マンションのデメリットを余すところなくお伝えします。

仮にデメリットが自分にとって大きいものであれば賃貸や戸建てなど他の選択肢も含めて検討いただき、それでも分譲マンションが欲しい!という方はデメリットを軽減するための対処法まで解説しています。

購入前に不安を解消し、気持ちよく分譲マンションを購入できるようになると幸いです。

1. 分譲マンションの7つのデメリット

「分譲マンション」とは1棟のマンションを1住戸ごとに販売しているものを指します。分譲という言葉がついていなかったとしても、一般的にマンション購入と言えば分譲マンションのことです。

分譲マンションのデメリットには以下の7つがあります。
購入前にどんなデメリットがあるのか、そのデメリットは自分にとってデメリットになりうるのか、それとも大したことはないのかを確認しましょう。

この章では分譲マンションを購入した時のデメリットをお伝えします。

1-1. 管理組合・理事会への参加が面倒

分譲マンションのデメリットとしては、まず管理組合・理事会への参加が面倒、というものがあります。

分譲マンションでは、そこに住む人々は物件の共同所有者となるので、マンションを管理するための「管理組合」に参加することが必須です。そして参加者の中から管理組合のトップである理事長や会計係が選ばれ、「理事会」を運営していくことになります。

近年はマンション管理会社が運営を手伝ってくれるので、面倒に感じるほどの負担にならない場合もありますが、管理会社が持つ運営ノウハウが乏しいと自分たちが主体となって運営する必要があり、負担が増します

理事長や各役員は立候補や持ち回りで決まりますが、以下のように、やらなければならない職務があります。

理事長

  • 総会・理事会の招集
  • 総会における事務報告
  • 管理規約原本の保管、総会議事録の作成・保管
  • 書面決議の書面保管、閲覧・保管場所の掲示
  • 収支予算の作成
  • 業務委託・請負契約の締結
  • 駐車場使用契約の締結
  • 共用部分に生じた損害賠償金等の請求・受領

持ち回り制で選ばれて、これらの作業が発生してしまうのは面倒と思われても仕方ないかもしれません。

さらに、この理事会におけるトラブルというものが多数上がっています。
正常に運営されている理事会であれば問題ないかもしれませんが、もし何か運営に問題がある理事会だったとしたら真面目に参加するだけで大変という可能性もあるでしょう。

例えば、公益財団法人マンション管理センターが発表した「当センターに寄せられた平成28年度の相談内容」では以下のような不満が挙げられていました。

理事長への不満に対する相談事例(一部)

  • 総会決議と異なることを独断で行っている
  • 組合員からの提案等を聴こうとしない
  • 総会議事録を勝手に修正している、虚偽記載がある
  • 会計帳簿等の閲覧を認めない
  • 総会を開催せず決算報告も行わない

理事会への不満に対する相談事例(一部)

  • 理事会の活動内容が不透明、都合の悪い内容が記載されている理事会議事録を配布しない
  • 管理会社の言いなりに理事会運営されている
  • 役員報酬額を勝手に決定し受領している
  • 理事会決議で修繕積立金を取り崩している

(出典:公益財団法人マンション管理センター 当センターに寄せられた平成28年度の相談内容

理事として理事会に参加するならば、こういった事例にも対応しなければならない可能性もあるわけです。

休日に理事会が開催されること以外にも大きな負担が考えられるので、マンションのデメリットとしてよく挙げられます。

1-2. 管理費・修繕積立金を強制的に支払わなければならない

管理費・修繕積立金を強制的に支払わなければならないことも、分譲マンションのデメリットと言えます。

これらの費用は、建物の維持をするために住人全員でその費用を分担するというものです。支払いの拒否はできません。拒否・滞納した場合は強制退去になってしまいます。

管理費は、建物の清掃業務や樹木などの手入れ、エレベーターや給配管設備の点検などに使われます。

国土交通省による「平成30年度マンション総合調査」では、月あたり管理費の平均は以下のようになっていました。

地域月あたりの管理費額(平均)
東京圏16,442円
名古屋圏16,893円
京阪神圏16,848円

(引用:国土交通省 平成30年度マンション総合調査 p.176)

もし東京圏のマンションに30年居住し、月あたりの管理費額が上記の通りであれば、30年間で5,919,120円の管理費を納めることになります。さらに管理費は建物や設備が古くなると上昇することがあるので、もっとかかる可能性もあるでしょう。

修繕積立金は新築マンションの場合は低く設定されているケースが多くあります。ただ、年数の経過とともに上昇していくことが一般的です。大規模修繕の際に追加で一時金が必要になることもあります。

例えば、これは東京23区にある新築マンションの長期修繕計画の一例です。

専有面積40㎡の新築マンションの場合
経過年数修繕積立金
(月額)
1~5年目3,740円
6~10年目7,070円
11~15年目10,400円
16年目~14,980円

計画では5年経過するごとに積立金額が上昇しています。
仮にこのマンションに30年間居住し、計画に変更がなければ、30年で合計3,969,000円の修繕積立金を支払うことになるのです。

戸建てでも建物の管理やメンテナンスをするには費用がかかりますが、マンションのように強制的に徴収されることはなく自分で決めることができるので、これだけの金額がかかることも踏まえるとマンションのデメリットと言えるでしょう。

1-3. 戸建てに比べ、建て替えが自由にできない

マンションの場合は、戸建てと比べて建て替えが自由にできないというハードルがあります。

なぜなら、申請フローが複雑、かつ分譲マンションの建て替えには住んでいる世帯の5分の4の賛成が必要となるからです。(2022年より要件が緩和されて必要賛成数が4分の3となる議論もあります。)

そのため、実際に建て替えられた件数はごくわずかです。
国土交通省が発表した「分譲マンションストック戸数」「マンション建替えの実施状況(令和3年4月1日時点)」等のデータによると、令和2年時点における日本のマンションストック総数は約675万戸となっていますが、そのうち、令和3年時点で建て替え済みまたは建て替え工事中・工事準備中の物件は、たった303件です。

しかし建て替えをする理由には、生活のしやすさを上げるだけでなく、身の安全にかかわる事柄まであります
例えば以下のようなものです。

(引用:国土交通省 マンションの改修・建替え等について

この他にも、

  • 防火基準を満たしていなかった
  • 天井が低い
  • 給排水管等からの水漏れが多発するようになった
  • 間取りが古く、現在のスタイルに合っていない

などの理由も挙げられています。

特に耐震性や防火基準や避難経路の確保などは命にかかわりますので、早急に対応しておきたいものです。ところが、上記に述べたような理由で工事を進めることができないのです。

こういったニーズが出てきた場合、戸建ての場合は建て替えたいときに建て替えを行うことができますが、マンションの場合は建て替えの要望を出しても希望が通らない可能性が高いのです。

1-4. 禁止事項がある(楽器など)

マンションは戸建てと異なり、横の部屋との距離が近い分、管理規約によって決められた禁止事項があります。
こういった禁止事項の存在によって、戸建てよりも生活の自由度が下がる点も、分譲マンションのデメリットと言えるでしょう。

例えば、以下は筆者の実家マンションの管理規約にあった禁止事項(一部)です。

例:専有部分および専用仕様部分の使用について

専有部分の所有者およびその家族は次の行為をしてはならない。

  • 共用部分に影響を与える変更をすること。
  • 建物の外観を変更すること。
  • 他の居住者に迷惑又は危害をおよぼす恐れのある動植物を飼育、研究すること。
  • 住居を楽器等の教室として使用すること。
  • 楽器等を夜間長時間演奏すること。
  • テレビ、ラジオ、ステレオ各種楽器等の音量を著しく上げること。
  • 騒音、振動又は電波等により他の居住者に迷惑をかけること。
  • 不潔、悪臭のある物品を持ち込むこと。
  • 体育用具等の重量物を室内で投擲、落下させること。
  • 専用庭、バルコニー、室外機置場、テラスに強風の際、飛散や落下など他に害を及ぼす恐れのあるものを放置すること。

これは専有部分、つまり居住者(所有者)が購入した居住スペースに関わる禁止事項の一例です。

当たり前のように思えるものもあるかもしれませんが、楽器や音楽鑑賞、動植物の世話などが趣味になっている人にとっては窮屈に思えてしまうこともあるでしょう。

分譲マンションは共同住宅であるためこういったルールは必要ではありますが、自分の家でも思い通りに過ごしにくい点は、分譲マンションのデメリットでしょう。

1-5. リフォームを行う際の申請に時間と手間がかかる

リフォームを行う際の申請に時間と手間がかかることも、分譲マンションのデメリットです。

リフォームを行う際には、マンションの管理組合に申請が必要となるからです。
これは予定しているリフォームが管理規約に違反していないのかを確認したり、設備などを運ぶ際にエレベーターなどの共用部をどの程度使用したりするのかを明らかにすることが目的です。

この申請に時間と手間がかかります。
例えば、一般的なリフォーム申請~工事開始の手順は以下の通りです。
マンションリフォーム申請~工事開始までの手順と目安時間
マンションの理事会は月に1度しか行われないことが多いため、申請は少なくとも工事を行う1ヵ月程前に提出しておくことをおすすめします。
また、リフォーム前に掲示物などで近隣住民に周知することもあります。これはリフォーム業者がエレベーターなどの共用部を利用したり、騒音が発生したりすることによるトラブルを防ぐという意味合いです。

分譲マンションは多くの人が住む共同住宅であるため、このような手間と時間がかかってしまいます。

1-6. 近所との騒音トラブル

マンションは上下左右の部屋との距離が近い分、戸建てよりも騒音トラブルが起こる可能性があります。

例えば、

  • 赤ちゃんや子どもの泣き声が夜中に聞こえる
  • 上の階から子どもやペットの足音がする
  • テレビの音がうるさい
  • 早朝に家を出る人の廊下を歩く音がうるさい

などなど相手からすると当たり前、もしくは仕方がないことだとしても、自分にとってはストレスに感じることも少なくありません。

家族構成や生活リズムが異なる場合は、「自分にとっての当たり前」が異なる可能性もあります。
戸建ての場合も横の部屋の生活音が気になるかもしれませんが、家族の生活音と他人の生活音では仮に同じ音だとしても感じ方が異なるでしょう。

このように騒音トラブルが発生しやすいことは、分譲マンションのデメリットと言えます。

1-7. 駐車場代がかかる

戸建ての場合は自動車の駐車場代がかかりませんがマンションの場合は駐車場代がかかります

例えば、東京の場合はひと月あたり3~4万円ほどかかることもあります。
マンションによっては駐車場が既に埋まっているケースもありますので事前に確認しておくとよいでしょう。

駐車場代は管理費などと同様にランニングコストとして計算しておく必要があります。

2. 分譲マンションの3つのメリット

分譲マンションにはデメリットがありますが、とはいえ、メリットもありますよね。

デメリットを上回るメリットを感じることができれば購入を検討してもよいでしょう。

2-1. 戸建てに比べると防犯性が高い

戸建てに比べると防犯性が高いのが分譲マンションのメリットです。

最近ではオートロックのマンションも増えてきましたし、マンションによってはコンシェルジュ(または管理人さん)が常駐しているようなものもあります。
またこのような方たちがいなかったとしても、ご近所さん通しで知り合いになれば目が届いているという意味のセキュリティになるかもしれません。

以下のグラフは、警視庁運営の【住まいる防犯110番】に掲載されていた「侵入窃盗の発生場所別認知件数(令和2年)」のデータをまとめたものです。

侵入窃盗の発生場所別認知件数(令和2年)

(参考:警視庁 住まいる防犯110番 データで見る侵入犯罪の脅威

これによると、令和2年で侵入窃盗が最も多かったのは一戸建住宅の37.0%(約16,314件)であり、分譲マンションは3階建以下と4階建以上を合わせて13.6%(約5,996件)となっていました。
発生件数は、戸建ての方がマンションの約3倍近くにも上るのです。
なお、侵入の手口は、無締り(戸・窓を閉めていない)>ガラス破り>施錠開け>ドア施錠破り、でした。

もしマンションで戸や窓を閉め忘れたとしても、上述したようにオートロックのエントランス、管理人の存在、共用部分の防犯カメラ等があれば、被害は防げる可能性があります。しかし戸建てはそうはいきません。

その結果が、このようにデータにも表れているのだと考えられます。したがって、防犯性の高さは分譲マンションのメリットと言えます。

2-2. 共用施設が充実している

分譲マンションの中には共用施設が充実しているマンションもあります。共用施設は戸建てにはないマンションの一つの特徴です。

共用施設が充実していると、住民同士のコミュニケーションが取りやすくなり、生活する上での楽しみが生まれたり、助け合いができるようになったりするというメリットがあります。

例えば、

  • ラウンジ
  • 宅配ロッカー
  • キッズスペース
  • スポーツジム
  • ゲストルーム
  • パーティールーム
  • コンビニエンスストア

などを兼ねそろえた分譲マンションもあります。
利用料は管理費などに含まれているケースもあれば、別途利用料を支払うものもあります。

このほか街やマンション自体が新しいと、保育園や病院が併設されていたり駅に直結していたりするところもあります。

このように共用施設が充実していると「管理費や共益費が高くなるのでは?」という不安も聴くことがあるのですが、維持費は分譲マンションの住人全員で支払うことになるので、1人あたりの負担額は抑えられる傾向にあります

2-3. 共用部の清掃は業者が行うので清潔感が保たれる

マンションのエントランスやロビー、廊下などの共用部は清掃業者を雇って手入れを任せているケースが多く、清掃が行き届いているのが一般的です。

戸建ての場合は家の中から外までご自身で清掃をする必要があるため、手間と時間がかかります。水をまいたり、落ち葉をはいたりすることもあると思います。

マンションであればそのようなことはありませんし、清掃業者を雇う費用もマンションの住人全員で管理費として負担していますので、一世帯当たりが支払う金額はかなり低いといえるでしょう。

3. 分譲マンションを選ばない方が良い2つのパターン

分譲マンションのデメリット・メリットを確認してみたが、それでも分譲マンションがよいのかどうかわからないという方は賃貸や戸建てと比較してみましょう。

この章では、分譲マンションではなく、賃貸や戸建てに「すべき」人を考えてみました。

判断ポイントは他にもいくつかあると思いますが、本章では、私がFPとしてこれまで受けてきた様々な相談を踏まえて改めて考えてみた上でこのポイントを大事にしてほしいと思ったものを取り上げています。

3-1. 賃貸にすべきは5年以内に引っ越す可能性のある人

賃貸にすべきは、5年以内に引っ越す可能性のある人です。

なぜかというと、分譲マンションを購入して5年以内にマンションの売却を伴う引越しをしてしまうと、住宅ローンの残高が売却価格よりも高くなり、差額分の支払いが必要になることが多いからです。

対して、賃貸は分譲マンション購入に比べて、

  • 退去のしやすさ
  • 引越しにあたっての金銭的な負担が少ない

という2点で有利であると言えます。

例えば賃貸の場合、一般的に退去のおよそ1か月前に通知をすることで、1か月後からは賃料が発生することなく次の家に住むことができます。また退去時にかかる費用については敷金で賄えるケースも少なくありません。7割の人が敷金が戻ってきたという調査データもあります。

一方、分譲マンションを退去する際に売却しようとすると、

  1. マンションの売却価格の簡易査定
  2. 部屋の中の現状確認
  3. 内覧者の対応(居住中に売却する場合)
  4. 価格交渉
  5. 売却

という流れを踏みます。査定から売却までおおよそ3か月ほどかかることが一般的です。
また、売却時には売却にかかる仲介手数料が3%発生しますので、持ち出しになる可能性がさらに高まることになります。

このように、賃貸の方が時間的な制約、金額的な負担が少ないため、5年以内に引っ越す可能性がある場合は賃貸の方がよいでしょう。

3-2. 戸建てにすべきはマイカーの所有を考えている人

マイカーの所有を考えている人は、戸建てにすべき人だと言えます。

理由は、駐車場にかかるコストです。
戸建てであれば駐車場代を別途払う必要がないため、生涯で考えると大幅なコストの削減になります。

住居にマンションを選択し、ひと月の駐車場代が2万円だと仮定した場合、30歳の方が40年払い続けたと計算すると総コストは約1,000万円にもなってしまいます。
戸建てであれば、この1,000万円分をカットして他に回せるわけです。住宅の予算に充てることができれば、より条件のよい住宅購入ができるかもしれません。

そのためマイカー所有を考えている人は戸建てを選択肢に入れてみるとよいでしょう。

4. 分譲マンションを選んだ人がデメリットに対して行うべき6つの対策

賃貸や戸建ても検討したうえで、それでも分譲マンションを選ぶ場合は、以下の対策を取ればデメリットを軽減することができるでしょう。

4-1. 戸数の少ないマンションを選ばないようにしよう

戸数の少ないマンションは選ばないようにしましょう。

なぜならば戸数の少ない場合は、理事長などが早く回ってくる可能性があるからです。

例えば、筆者の実家のマンションは10階建てですが、階ごとに順番に役割が回ってきているようです。
役割が回ってくることは避けられないことなので、せめて回ってくる頻度を少なくすることでデメリットの影響度合いを下げることはできます。

4-2. 管理費・修繕積立金が上がることを想定しておこう

分譲マンション、特に新築マンションの場合は現時点では管理費・修繕積立金が低く設定されている場合が多いです。

そのためその金額がずっと続いていくわけではないので、あらかじめ上がっていくことを想定しておきましょう。また、管理費・修繕積立金が今後どのくらいの金額で予定されているかは、「長期修繕計画」で確認することができます

まずこの長期修繕計画を作成していない分譲マンションは選択肢から外した方がいいです。これは中古物件に多い傾向があります。

そして長期修繕計画が確認できたら、将来的な管理費・修繕積立金がどのくらいになるかを実際に計算し、その額が家計に与える影響を想像してみましょう。

例えば、それらが値上げされるタイミングが子供の大学進学と重なれば、家計にとってはかなりの負担になることが予想されます。予想するだけでなく、そういった先のことも見通した資金計画をあらかじめ作っておくとより安心して、分譲マンションを購入することができるでしょう。

資金計画は自分でもExcel等で作成できますが、よりリアルさや正確さを追求するのであれば住宅系に強いファイナンシャルプランナーなどに相談するのがおすすめです。

長期修繕計画は、マンション管理会社等に問合せをすれば見せてもらえますので、不動産屋の担当者に伝えてみましょう。

 住宅の資金計画について知る

4-3. 何年ぐらい住む想定なのか考えよう

前述した通り、マンションは建て替えが容易ではありません。そのため、何年ぐらい住む想定で購入するのか考えたうえで購入しましょう。

例えば、築40年の物件を30歳の方が購入し永住する場合には50年以上そのマンションに住む可能性が出てきます。その場合は今のマンションの管理状態がどうなのか、今時点で長く住むことが可能なのかどうかを見ておく必要があるでしょう。

今の段階で、

  • マンションの状態が良くない(壁のひび割れ、手すりの錆、共用部の汚れ等)
  • 修繕積立金が溜まっていない(延滞がある)
  • 過去の大規模修繕が計画通り行われていない

などのネックがある場合には他の物件を検討し直した方がよいでしょう。

これらは実際に内覧に入った際に目視したり、マンション管理を委託されている管理会社に問合せたり、過去の理事会議事録を見せてもらったりすることで確認することができます

4-4. 管理規約を確認しよう

楽器を演奏するつもりがある、リフォームを行う可能性がある、など何かやりたいことがある場合は必ず事前に管理規約を確認しておきましょう。

こんなはずじゃなかったのに!ということを事前に防ぐことができます。

管理規約は、そのマンションの管理組合や、組合のサポートをしている管理会社などに問い合わせることで確認させてもらえます

4-5. 不動産会社や住人に確認しよう

近所との騒音トラブルが不安な場合は、事前確認することで解決できる可能性があります。

例えば不動産会社の担当の方に、マンションでトラブルがないのかどうか聞くことも一つですし、内覧の際に日中と夜の時間、平日と土日など時間帯を分けて見に行くのも一つの方法です。

他にもマンションの共有部にある掲示板で騒音について記載がないかどうか確認をするのも有効です。

仮に騒音についての張り紙がある場合は、既にそのような住人の方が住んでいるという可能性が高いからです。内覧するときに同じマンションの住人の方と会う機会があれば、直接聞いてみるのもよいかもしれません。

4-6. 近くに駐車場がないか確認しよう

マンションに駐車場が併設しているところが多いですが、マンションの駐車場代が高い場合は近隣に借りられる駐車場がないかどうか確認してみましょう。

もしかしたらマンションの駐車場代より安いかもしれませんし、駐車しやすい、立体駐車場だから雨に濡れないなどの思わぬメリットがあるかもしれません。

5. まとめ

いかがだったでしょうか?
分譲マンションにはデメリットが8つ存在します。分譲マンションの購入を検討する中で大きくデメリットに感じるものがあれば他の分譲マンションではなく他の選択肢を考えたほうがよいかもしれません。

ただ、デメリットを知ったうえで、そのデメリットは自分にとって大きな影響を与えるものでなければ、あるいは対処できるのであれば分譲マンションを購入してもよいと言えるでしょう。

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