【一覧表付】住宅ローン借り換え費用はいくらかかる？費用の抑え方まで解説

「住宅ローンの借り換えをしたいけど、費用ってどれくらいかかるんだろう？」
「手元のお金も減らしたくないし、あまり高いようなら諦めるかな…」

あなたはこんなことを考えて、この記事を読み始めたのではないでしょうか。

毎月の家計の支出において、比較的大きな割合を占めることになりがちな住宅ローンの返済。

借り換えが上手くいけば、月々の負担だけでなく支払総額まで減らすことができるので、いま住宅ローンを返済している方にはぜひ検討していただきたい策です。

ですが、借り換えにかかる費用をしっかり把握できていないと、目先の金利を下げて月々の返済額を減らせたとしても、最終的な支払総額は変わらないという結果になりかねません。
さらには、手元の現金も必要以上に減らしてしまう危険性もあり得ます。

本記事では借り換えを成功させるために、住宅ローン借り換えにかかる費用について、徹底的に調査しました。

また調査結果と、FPとして働く中で身につけた住宅ローン事務に関する知識・経験をもとに、できるだけ費用を抑えるための方法もまとめました。

本記事を参考にして借り換え費用の不安や疑問を解消して、住宅ローン借り換えを成功させましょう！

1. 住宅ローン借り換え費用は、借入額×3％程度が目安

住宅ローン借り換えにかかる費用は、借入する金融機関によってかかる項目が微妙に異なります。したがって「ズバリ○○万円！」とお答えするのは難しいのが正直なところです。

ですが目安をお伝えするならば、「借入額×3%程度」が目安と言えます。

主な費用を合計すると、およそ3％になるのです。

融資事務手数料	借入額×2.2％
登録免許税	借入額×0.4％
司法書士報酬	約10万円
印紙代	最高6万円

とは言え、これはあくまでも目安であり、詳細な金額について知っておくと心理的にも余裕を持ちやすいと思います。

そこで本章では、借り換え費用について

• 金融機関ごとの借り換え費用項目
• 2000万円の借り換えをした場合にかかる具体的な金額

を一覧表としてまとめてみました。

1-1. 金融機関ごとの借り換え費用項目

まずは、各金融機関が借り換え費用としてどんな項目を設定しているかを確認してみましょう。

対象は、2023年3月の時点でインターネット上で検索できるメガバンク・ネット銀行など7行、そして政府系住宅ローンのフラット35としました。

金融機関によっては、実際に費用を試算できるところもあります。
ですが金融機関によって費用名が異なっていたり、複数の費用があらかじめ合計されていたりすることがあります。そのため、本表では費用の具体的な内訳（どんな費用がかかっているか）を把握してもらえるよう、合計されている費用もできるだけ分解し、一番左の項目にそって記載しました。

（表は横スクロールできます）

 

1-2. 2000万円の借り換えをした場合にかかる具体的な金額

次に、1-1で取り上げた金融機関で、2000万円の借り換えをした場合にかかる具体的な金額を試算してみました。

（表は横スクロールできます）

※注意※　この試算結果は2023年3月時点でのシミュレーション結果です。実際に借り換えを行った時と結果が異なる場合がありますので、ご注意ください。

2.【個別解説】住宅ローン借り換えにかかる費用

本章では、1章で取り上げた借り換え費用について、個別に解説していきます。

概要だけでなく、注意点、安くする方法についても書いていますので、費用を抑えたい場合は参考にしてもらえると思います。

1. 取扱手数料（融資手数料・事務手数料）
2. 保証料・保証会社事務手数料
3. 抵当権抹消のための諸費用
4. 登録免許税
5. 司法書士報酬
6. 印紙代
7. その他登記関係費用

2-1. 融資手数料（取扱手数料・事務手数料）

融資手数料とは、「住宅ローンの融資手続きにかかる事務費用」を指します。銀行によって取扱手数料や事務手数料などと呼び方が異なることがありますが、内容は同じでです。

※住宅ローンには、融資手数料が必要な「融資手数料型」と、融資手数料は不要だが保証料がかかる「保証料型」がありますが、ここでは融資手数料型についてお話しします。

融資手数料には「定額型」と「定率型」の2種類があり、それぞれ計算方法が異なります。
それぞれの手数料設定を表にまとめてみました。

	定額型	定率型
手数料額	借入額にかかわらず一定 （4～5万円）	借入額×2.2％
特徴	初期費用：安い 金利：高い	初期費用：高い 金利：低い

なお、現在は大半の銀行が「定率型」で設定しています。

そうなると、初期費用の安い「定額型」を扱う銀行を魅力的に感じ、つい選んでしまうかもしれません。
ですが、金利が高く設定されているので、総支払額は高くなってしまう可能性があります。総支払額・月々の支払額も確認の上、慎重に判断しましょう。

注意点

• 融資手数料型にするか保証料型するかを選ぶタイミングは、金融機関によって異なる。
• 「どちらの型がおすすめか」を金融機関から提案されることは、ほぼない。

住宅ローンを融資手数料型にするか保証料型にするかは、仮審査の前後で選ぶことになります。
仮審査を申し込む時の書類に選択欄があるパターンと、仮審査の結果通知書に「融資手数料型…金利〇％／保証料型…金利△％」と書いてあるパターンです。

また、どちらの型がおすすめかを金融機関から提案されることは、ほぼありません。ネット銀行・都市銀行かは関係なく、基本的には自分で決める必要があります。

希望するタイプがある場合は間違えないようにしましょう。

安くする方法

短期間のローンや繰上げ返済の予定があるのであれば、初期費用の安い定額型を選んだ方が、総額を安くできる可能性があります。

2-2. 保証料・保証会社事務手数料

保証料・保証会社事務手数料は、住宅ローンを借りる人が、その銀行の指定した保証会社を利用する際にかかる費用です。

保証会社は、ローン返済が滞った際に、契約者に代わって銀行に支払いを行います。そして銀行に代わって、本来の契約者に支払いを求める役割もあります。
つまり保証料とは、銀行が貸したお金を確実に回収するための保険料とも言えます。

保証料には「一括前払い方式」と「金利上乗せ方式」があります。

	一括前払い方式	金利上乗せ方式
金額	借入金額・借入期間などで変わる	適用金利＋0.2～0.4％程度
特徴	初期費用が高い。 ただし繰り上げ返済、借換などで借入期間が減ると、その分が返金される。	初期費用が安い。 しかし、毎月の返済額が多くなる。

保証会社事務手数料はおおむね一律料金です。

保証会社事務手数料

約11,000円～33,000円

保証型の住宅ローンに借り換えする際は、「一括前払い方式」か「金利上乗せ方式」か選ぶことになりますので、それぞれの方式の特性を把握しておくようにしましょう。

注意点

• 審査結果によっては一括前払い方式しか選べないこともある
• 最近は、保証料を支払う必要のある「保証型」ではなく、支払う必要のない「融資手数料型」を案内する金融機関が多くなりつつある

ローンの審査結果によっては、一括前払い方式しか選べない場合もあるという点は憶えておいてほしい注意点です。どちらのケースになってもいい想定をしておくのがよいでしょう。

また最近は、上記の通り、保証料を支払う必要のある「保証型」ではなく、支払う必要のない「融資手数料型」を案内する金融機関が多くなりつつあります。

融資手数料型は、一括前払い方式と同じくらいの初期費用がかかりますが、繰り上げ返済をしても短くなった期間分の返金をしなくていいので、金融機関の利益が多くなることが理由と思われます。

安くする方法

繰上げ返済を考えているならば、「一括前払い方式」を選ぶのがいいでしょう。前払いしても、繰上げ返済をすれば返金してもらえます。

2-3. 抵当権抹消のための諸費用

抵当権抹消のための諸費用は、借換する前のローンの抵当権を取り消す際にかかる費用です。

住宅ローンを融資された際、銀行は家を担保に抵当権を設定します。

借り換えすると「現在ローンを借りている銀行がつけた抵当権の抹消費用」と「借り換え先の銀行がつける抵当権の設定費用」の2つがかかります。

この2つが「抵当権抹消のための諸費用」の主なものとなり、金額としては約15,000円～20,000円程度で考えておくといいでしょう。

注意点

• 金融機関の借り換えシミュレーターで試算する際、諸費用の内訳が分かりにくい

金融機関によって、どの費用をどんな項目で計上しているかが違うので、諸費用の内訳が分かりにくいです。

例えば、

• 司法書士報酬に登録免許税が組み込まれている場合
• 登記関係費用として新しい抵当権設定の費用も一緒に費用が組み込まれている場合

などがありますので、正確に費用を確認しておきたい時は注意しましょう。

安くする方法

抵当権抹消にかかる税金自体は一律になっているので、司法書士の報酬を安くする方法しかありません。（司法書士報酬については2-5で解説しています）。

2-4. 登録免許税

登録免許税は2-3で解説した、新たにローンを組む銀行が家を担保に抵当権を設定する際の費用です。

登録免許税

借入金額×0.4％

登録免許税は借入金額×0.4%なので2000万円借入する場合、2000万円×0.4%で80,000円になります。

この費用（税金）はどの銀行でも必ず支払う費用になり、金額も同じになります。

注意点

・登録免許税の減免制度が使えないため、新規購入時よりも金額が高くなる

登録免許税には、特定の条件をクリアすると税率が0.4％→0.1％に減税される制度があります。
しかし、住宅ローンの借り換えの場合は適用されません。

したがって、初めて住宅を購入してローンを組んだ際の登録免許税より、借り換えの時の登録免許税のほうが高いことには注意しておきましょう。

安くする方法

支払い必須の税金であるため、この費用を安くする方法はありません。

2-5. 司法書士報酬

司法書士報酬は、司法書士に抵当権抹消や新たな抵当権設定を依頼した際に支払う報酬です。金額はおおむね10万円程度です。

ただし報酬額は、不動産の数や新たに設定する抵当権の債権額等によって変わります。

司法書士は自分で依頼することも可能ですが、基本的には銀行指定の司法書士を利用することを借り換えの条件に入れられているので、変更は難しいケースが多いです。

注意点

• 司法書士は大半が金融機関指定になっているので、報酬の値引き交渉ができない
• 司法書士報酬の金額は、依頼先や地域によって変わる
• 銀行によって司法書士報酬をどの費用項目に入れるかが異なる

司法書士は大半が金融機関指定になっているので、報酬の値引き交渉はできません。自分で司法書士を探して依頼することができるかは、金融機関に相談しましょう。

また司法書士報酬の金額は、依頼する司法書士によっても変わりますし、同じ銀行でも地域による違いもあります。

そして金融機関によって、司法書士報酬をどの費用項目に入れるかが違いますので、実際にいくら払うのか不透明になりがちです。

例えば、auじぶん銀行で2000万円の借り換えシミュレーションをしてみると、司法書士報酬は6万円で、登記関連費用に含まれて計算されていました。

例：auじぶん銀行 2000万円借り換えの司法書士報酬
登録免許税	8万円
その他登記関係費用	2.5万円
司法書士報酬	6万円
合計	16.5万円

思っていたより高い！とならないように、費用項目の内訳までしっかり確認する意識を持っておいた方が良いでしょう。

安くする方法

司法書士報酬は司法書士によって異なりますので、安く引き受けてくれる司法書士を自分で見つけて、そこに依頼することができれば、費用を抑えられます。

• 最初から司法書士を指定していない金融機関を選ぶ
• 事前に金融機関に「自分で探しても良いか？」を確認してから探す

などができるでしょう。

ただ地域の差はありますが、司法書士によってそこまで報酬の差はないため、安くなっても1万～2万位と思われます。

2-6. 印紙代

住宅ローンの契約書に対してかかる印紙税を支払うのに必要なのが印紙代です。

印紙代がいくらかかるかは、契約金（借入金額）によって変わります。借入金額ごとの印紙代を以下の表にまとめてみました。

借入金額	印紙代
500万円超1,000万円以下	10,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円

例えば、2,000万円の借入の場合、20,000円の印紙代がかかります。

なお、印紙代は紙の契約書の場合のみの費用です。電子契約する場合は印紙代はかかりません。

注意点

• ネット銀行でも印紙代がかかることもある

もしネット銀行で申し込みを行ったとしても、紙のローン契約書で手続きになった場合は印紙税がかかるので、契約書が電子でできるのか銀行に事前に確認しておきましょう。

安くする方法

電子契約で手続きする場合は印紙税がかからないため、印紙代の費用を節約したいのであれば電子契約の銀行を選びましょう。

2-7. その他登記関係費用

その他登記関係費用とは登記に関連する費用になります。

内訳としては、交通費・通信費・閲覧費・事後謄本代・消費税などで、金額は25,000円～30,000円位です。

例えば、住信SBIネット銀行ではその他登記関係費用として30,000円で、費用の詳細が分かるようになっています。

住信SBIネット銀行のその他登記関係費用の内訳を、一覧にまとめてみました。

例：住信SBIネット銀行 その他登記関係費用の内訳
交通費	3,000円
通信費	2,000円
閲覧費	1,800円
事後謄本費	4,000円
消費税他	7,200円
変更登記費用他	12,000円
合計	30,000円

注意点

• 本費用自体が明確に表記されていない銀行もある

銀行によっては司法書士報酬や抵当権設定関係費用に組み込まれていて、そもそも、この費用自体が表記されていない場合があります。

安くする方法

内訳を見てもらうとわかるように、交通費や通信費が含まれている場合があります。工夫次第では費用を抑えられる余地はあると言えるでしょう。

3. 借り換え費用はローンに含めて支払うのがおすすめ

借り換え費用がいくらになるか分かった後は、どうやって支払うかを決めましょう。

結論からお伝えすると、借り換え費用はローンに含めて支払うのがおすすめです。

なぜかというと、ローンに含めて支払うことにすれば、自分の手元に現金をより多く残すことができるからです。

弊社は、手元の現金が少なくなる状況は極力避けるべきと考えています。

例えば、今貯蓄があって諸費用を現金一括で支払えたとしても、事故や病気など突発的な事態で急に現金が必要になったり、払った分を戻すための貯金がうまくいかずに数年後の大きな支出（学費など）に間に合わなかったり、という事態が起こるかもしれません。

もし手元現金を使って一括で支払いたい場合は、こういった不測の事態に備えられるだけの金額を確保しても余裕がある時のみにすべきです。

ですから、弊社では借換費用を現金一括で払うのではなく、将来のライフイベントを見据えて、ローンに上乗せて支払うことをおすすめしています。

借り換えした後にも目を向けて、余裕ある住宅ローン借り換えの準備を進めていきましょう。

4. まとめ

住宅ローンの低金利が続いている今、借り換えをしてローンの負担を減らしたいと考えている人は多いでしょう。

しかし借り換えするにあたっての費用は借入金額の約3%かかり、いくら返済を進めて元金が減っているとはいえ、それなりの負担となります。

ですので、自分の場合はいくらの費用がかかるのか、費用を抑える工夫をどこまでやるか、どうやって支払うかは慎重に判断した方が良いです。そのためにも、借り換えのことが頭に浮かんだら、まずは専門家に相談してみることをおすすめします。

専門家に相談して、どのように準備を進めるか、費用はどのくらいかかりそうか等を整理してもらい、安心して借り換えをすすめていきましょう。

弊社ＦＰバンクで、固定金利・変動金利どちらの住宅ローンも取り扱っており、借り換えについてご相談は随時を受け付けています。初回は無料でご相談いただけますので借り換えにご興味がありましたら、ぜひご利用ください。