こんにちはＦＰバンク編集部です。
住宅購入を考え始めたけれど、わからいことはいっぱいだし、買わされるのはイヤ。そんな時ってどこに相談していいかわからないですよね・・・
そんなあなたに安心して住宅購入を相談するコツをお伝えします。
コツを踏まえて相談すれば、安心して相談ができ買わされる恐怖からも解放されます。後悔のない住宅購入相談、ぜひご一読ください。
目次
1. 住宅購入を考えたらFPへ相談しよう
住宅購入を考え始めたものの、わからないことが多すぎて不安…。
しかも「強引に売られたらどうしよう」と思うと、どこに相談していいのか悩んでしまいますよね。
そんなときこそ、安心して相談するための“ちょっとしたコツ”を知っておくと心強いもの。
本記事では、納得のいく住宅購入を進めるためのポイントをご紹介します。
後悔のない選択のために、ぜひお役立てください。
（１）そもそも住宅購入相談ってした方がいいの？
住宅は「人生で最も高い買い物」ともいわれます。
一生に一度の大きな決断だからこそ、迷いや不安があって当然です。
でも、そんな高額な買い物を、誰にも相談せずに自力で進めるのは難しいことです。
不動産の知識や業界の慣例を知らずに進めると、「こんなはずじゃなかった…」と後悔するケースも少なくありません。
さらに、住宅購入には「希望の詰め込みすぎ」という落とし穴もあります。
価格の桁が大きいぶん金銭感覚がマヒして、「これも付けたい」「どうせなら…」と予算オーバーしてしまうことも。
そんな時に、第三者の冷静な視点でアドバイスをもらえれば
- 自分の希望に優先順位をつける
- 払える範囲で本当に必要なものを選ぶ
といった判断がしやすくなります。
住宅購入相談は、後悔のない選択をするための「地ならし」です。
プロの知識と客観的な意見を借りることで、不安が安心に変わっていくはず。
では実際に、どこに相談すればいいのでしょうか？
（２）住宅相談、どこにいったらいいんだろう？──不動産業者とFPの違い
住宅の相談といえば、まず思い浮かぶのは不動産業者ではないでしょうか。
専門知識や取引経験も豊富で、購入時のサポート体制も整っているため、頼りになる存在です。
ただし、不動産業者は「家を売る」のが本業。
そのため、相談者の予算や意図が曖昧なままだと、高額な物件を勧められることも。
「本当に自分に合った提案だったのか？」と後でモヤモヤが残るケースもあります。
もうひとつの有力な選択肢が、近年増えているファイナンシャルプランナー（FP）への相談です。
FPはお金の専門家であり、住宅だけでなく家計全体を把握したうえで疑問や不安にハッキリと答えてくれます。
多くのFP事務所は住宅販売が目的ではないため、「買いましょう！」と無理に進められることはありません。
「こうした住宅購入計画なら安心ですよ」と、相談者に合った形でしっかり背中を押してくれるのが強みです。納得いくまでじっくり話せる、これが住宅購入をFPへ相談する最大のメリットです。
ただし、相談料がかかるケースもありますし、FPによって実力差が大きい点には注意が必要です。経験豊富なFPを選ぶことで、「買えるかどうか」だけでなく「どう買えば安心か」まで具体的にアドバイスを受けられるでしょう。
2.FPへの住宅購入相談をより効果的にするための２つのポイント
（１）住宅購入にかかるのは物件費用だけではない
住宅購入には、土地や建物の代金とは別に諸費用が発生します。
つまり諸費用が分からないと実際にいくらで住宅購入ができるかがわかりません。
まずは住宅購入にかかる諸費用とは何があるのかを明らかにしましょう。
諸費用とは印紙税や、消費税、固定資産税清算金、不動産取得税等と言った税金、登録免許税、司法書士報酬などの登記費用、住宅ローンの借入にかかる手数料や保証料、不動産仲介手数料などがかかります。
他にも、新築マンションを購入した場合は将来の大規模修繕に備えた修繕積立金や、注文住宅を購入した場合の地鎮祭費用など、特定の住居にのみかかる費用といったすべての費用の総称となります。
とはいえ、必ずしもすべての費用が発生するわけではありません。
売主から住宅購入する場合ならば消費税は発生しませんし、新築マンションや建売住宅、リノベ再販物件などデベロッパー等の不動産事業者から直接住宅を購入する場合には、不動産仲介手数料は発生しません。
住宅ローンを使わず現金で購入すれば住宅ローンの借入にかかる手数料や保証料、抵当権設定費用は発生しません。
また軽減措置の範囲内に収まれば不動産取得税がかからなくなることもあります。
例えば、不動産屋から個人所有の中古一戸建てを買った場合、印紙税や登録免許税、消費税、司法書士報酬などの登記費用、不動産仲介手数料、住宅ローンを借りれば借入手数料と保証料、軽減措置の範囲内で収まらなかった場合には不動産取得税がかかるといった具合です。
では結局諸経費はいくらほど見積もればいいのでしょうか。
購入相手や、どのような種類の住宅を買うかにもよりますが、おおよその目安としては、新築マンションならば物件価格の3～5％前後、建売住宅や中古住宅は同じく6～8％前後、注文住宅は土地・建物の総額の10～12％前後と言われており、これを一応の基準にしておけば大きく外すことは少ないでしょう。
（２）住宅購入の予算をきちんと把握しましょう
なぜ予算をあらかじめ知っておく必要があるのでしょうか。それには、２つの理由があります。
一つ目の理由は予算を把握せずに住宅購入相談をしても、効果的な相談ができないからです。
私たちは一般的に何かモノを購入する際、以下の3点を考えるはずです。
- 予算を決める
- 予算をもとに購入できるかできないかを判断する
- 実際に購入する、もしくは止める
予算を決めずに購入を検討するということは、自らの希望や要望に対してお金に糸目をつけないと言っているのと同じです。
これでは、住宅購入の判断基準を相談相手に委ねることになってしまうため、結局は相談ではなくセールスをされてしまうということになります。
また住宅の予算が高すぎると、住宅以外にかけられるお金を我慢しなければいけなくなることも多くなります。
二つ目の理由は、実際に住宅購入する際に総予算が高額になりすぎて購入できなくなる可能性があることです。
全部の希望や要望を満たす住宅購入をしようとすると予想以上に総予算が高額になることが多くみられます。
無理をした状況で住宅ローンを組んで住宅購入しようとしても、収入に対して住宅ローン返済金の占める割合が大きいと、いつか返済できなくなる可能性があると判断され、住宅ローンの審査がおりないことがあります。
実際、国土交通省調べ住宅経済関連データによると以下のグラフのようなデータが出ています。
（住宅ローンを申し込んだ人のうち、希望融資額を断られた経験のある人の割合)
〈参考サイト〉国土交通省調べ住宅経済関連データ
注文住宅では16.3％、中古住宅でも20.3％の人が住宅ローンを断られていることがわかります。
これでは住宅購入自体ができなくなる可能性もでてきますので、相談者も相談をうける者も熱意を持ち続けることが困難になり、相談の意欲も失っていくでしょう。
相談を有効なものにするためのポイントを２つ述べましたがいかがでしょうか。
次項からより実際に相談はどのように進んでいくかをお伝えします。
3.FPへの住宅購入相談では、なにを知るべきか
（１）住宅購入の計画を知る
住宅購入相談の最大の目的は、「自分に合った住宅購入計画を知ること」です。
「住宅購入」といっても、相談者一人一人の現状や将来の希望は大きく異なります。お客様自身の価値観に沿っていなければ、計画自体がうまくいかなくなる可能性もあります。
たとえば住宅ローンを利用する場合、団体信用生命保険や火災保険で一定のリスク対策は講じられていますが、転職や収入減といった環境の変化まではカバーしきれません。
返済が困難になれば、最悪の場合、住宅を手放さざるを得なくなることもあります。
だからこそ、将来の不確定要素まで見越して一人一人に合った「オーダーメイドの住宅購入計画」を立てることが、不安を解消し、安心して購入に踏み出すための第一歩になるのです。
（２）住宅以外に考えなければいけないお金を知る
住宅は、人生に大きな影響を与えるほど高価な買い物です。
しかし、住宅を購入したからといって、他の支出がなくなるわけではありません。
例えば家賃がなくなりますが、固定資産税が発生しますし、食費や光熱費、生活費などの支出はこれまで通り発生します。
お子さまがいれば教育資金が必要ですし、いなくても老後資金の準備は欠かせません。
とはいえ、住宅ローンの返済を滞らせることはできないのが現実です。
だからこそ、現在の生活費を正しく把握し、将来の変化にどう備えるか、何にいくら使っているのかを整理しておくことが大切です。
そのうえで、購入した住宅を将来にわたって無理なく維持できるかどうかを、「オーダーメイドの住宅購入計画」と照らし合わせて確認しておきましょう。
4.住宅購入に関する相談事例
（１）新婚20代夫婦の場合
（相談者様のケース）
- 20代夫婦
- 共働き
- 現在子どもはいないが、将来的には希望
- 新婚でまとまった貯蓄なし
- 何となく「住宅を購入したい」と希望がありつつ行動できずにいる
- 将来子どもが産まれても何十年もローンを払えるのか心配
まずは、お二人のライフプランニングをヒアリングすることからスタートしました。
お聞きしたところ、将来的にはお子様を希望しているが、奥様は出産後も仕事を継続できるか分からない、お二人とも趣味を持っているため趣味への出費は抑えたくないなどの要望や不安点をお聞きしました。
趣味への出費を確保しつつ、将来お子様が生まれた時の具体的な教育プランや想定される出費を計算し、生命保険を見直すなどして住宅購入のシミュレーションを実施。
具体的に、以下のような提案をいたしました。
- 住宅購入にあたっては頭金を用意しなくても良い
- 住宅購入にあたっての購入可能予算の提示
- 住宅購入にあたっての実現可能な住宅ローンの組み方の提示
これらの提案内容を元に、物件をお探しいただき3か月後に住宅購入に至りました。貯金がない状態での住宅購入は、住宅ローンの審査があり難しい面もあります。
しかし、相談者様がご自身の状況をきちんと把握し、明確な住宅購入計画に基づいて行動することで、住宅購入が可能になったといえます。
事前にライフプランニングでシミュレーションを提示していたため、返済額に困るようなこともなく楽しく日々を過ごしていらっしゃるそうです。
（２）転勤のある30代後半共働き夫婦の場合
（相談者様のケース）
- 30代後半共働き
- 仕事の都合で転勤がある
- 家賃補助が出ている
- リタイア後は2人の地元に戻りたい
- 賃貸と持ち家、どちらの方が良いか決めかねて相談
賃貸の家賃を払い続けるのと、持ち家にしてローンを払い続けるのとでは、どちらの方が有利か悩んでのご相談。
賃貸と持ち家、どちらのメリットが多いかは、住んでいる地域や個人の経済状況、購入予定の家の形態によって異なる点を説明しました。
リタイア後は、お二人の地元へ戻って生活したいとの要望を踏まえたうえで、住宅を実際に購入した場合のシミュレーションと、このまま賃貸で生活した場合のシミュレーションを作成して提示しました。
その結果、現状では住宅購入の必要性は低いと判断されたため、賃貸を継続することになりました。
住宅購入の相談では、住宅購入ありきではなく相談者様一人一人に合わせた幸せ、満足を第一優先としています。
そのため、無理に住宅ローンを組んだり住宅購入を勧めたりせず、あえて現状を維持するという結論が出せたのは、独立系FPのメリットを活かせた事例といえます。
（３）40代お子様が3人のご夫婦の場合
（相談者様のケース）
- 40代
- 奥様は専業主婦
- 子どもが3人おり今後教育資金がかかる
- 現在の分譲マンションからの戸建てへの買い替えを検討
- 教育資金を捻出しながら住宅ローンを返済できるか不安
- 奥様はマンションでは手狭なため一戸建てを希望
- 旦那様は一戸建ての場合は新築時をピークとして資産価値が年々下がる点を懸念
まずは今後3人のお子様にかかる教育資金をシミュレーションし、現在の家計と合わせて収支状況を把握することから始めました。
そのうえで、旦那様は戸建てを購入した際の資産価値が下がる点を懸念されていたため、一般的に資産価値が下がりにくいとされる物件の条件・ポイントを説明。
また40代で住宅ローンを組むことに不安を感じているとのことでしたので、繰り上げ返済などの計画も入れた上で、完済を65歳に想定した際の無理のない住宅ローン金額を提示いたしました。
また、現在のマンションを売却して、条件を満たす土地に返済可能な額で戸建てを購入した場合と、マンションに住み続けた場合とで固定資産税やメンテナンス額などをシミュレーションし、それぞれのメリットとデメリットを具体的に提示し、ご夫婦で再度話し合ってもらいました。
その結果、ご夫婦で話し合い、希望の土地に条件に合う物件が見つかるまでは、現在のマンションに住み続けることでお二人の意見が一致しました。その後も、教育資金やリタイア後資金の用意、家計の見直しなどを継続してご相談いただいています。
5.まとめ
10人の住宅購入者がいれば、10通りの住宅ストーリーがあります。
それぞれのご家庭の現況や、ご夫婦間での価値観の違いによって、最適なプランも異なるものです。
さらに、購入後には住宅ローンの返済が続き、家計の見直しや調整も必要になる場面があります。
住宅購入は大きな喜びと達成感がある一方で、計画から維持まで、多くの判断とエネルギーが求められるものです。
だからこそ、焦らず、納得いくまでじっくり相談しながら、「自分たちにぴったりの購入プラン」を描いていくことが大切です。
このコラムが、後悔のない住宅購入の一助となれば幸いです。
