住宅ローンの審査に落ちたあなた。住宅購入の絶好のチャンスの今、まだ諦める必要はありません。なぜ住宅ローンの審査に落ちたのか、もうマイホームを手に入れることは出来ないのか。住宅ローンの審査に落ちた原因とその対策を見ていきましょう。
目次
1. 住宅ローンの審査が通らない人は増えている！？
住宅ローンの審査に落ちたという結果を知り落胆している人も多いかもしれません。今住宅ローン審査に落ちた人が増えています。ではどうしてそのようなことが起きているのか？それには二つの要因があります。
(1)貸す側（金融機関）の事情
一つ目は貸す側の事情です。銀行などの金融機関は一般的に法人融資がメインですが、バブル期以降の不況で今も融資が伸び悩んでいます。つまり融資の貸出し先が少なくなり、資金の大切な運用先として、法人だけではなく個人向けの住宅ローン市場でシェアを確保する事が各銀行の経営課題になっており、個人向けの住宅ローンの獲得に積極的になっています。
ただ、きちんと返済して貰わないと銀行も破綻してしまう恐れがありますので、長期で貸し出す住宅ローンをきちんと完済できる人なのか、十分にチェックする必要があります。つまり、貸す側も貸した分がきちんと戻って来ないと困るので、住宅ローンを利用して貰いたい反面、厳しく目を光らせて審査をしているというのが現状です。
厳格な審査を行うことで、十分返済可能なお客様だけに絞るというフィルター機能を掛けるようにしています。その結果、住宅ローンの審査に落ちたという人が増えているのです。
(2)借りる側の暮らし方や働き方が変わった
二つ目は借りる側の事情です。私たち借りる側の暮らし方や働き方が大きく変化しています。右肩上がりの収入、年功序列、定年するまで一つの会社に勤めるというのは一昔前の話。今は転職や独立をする人も増えています。しかし、ローンの審査の中でも、年収、就業形態、勤続年数など仕事に関するものは重要な審査項目になりますので、金融機関によって差はありますが、パートやアルバイト、派遣のような非正規雇用ですと審査が厳しく、特に転職履歴が多い人については転職後の勤続年数が短いと非常に厳しい結果になります。独立されたばかりではなおさらです。
ところで一昔前と比べ今は共働きや親との同居が増えています。その理由として平成９年をピークにサラリーマンの年収が下がり続けていること、女性の社会進出が進んでいることがあります。そうすると、一見収入が低く見えても世帯収入はかなり高いケースがよくあります。しかし、住宅ローンはあくまでも世帯主一人の収入で審査されます。家族の収入を合算する制度もあるのですが、実はその制度が未発達なのです。
つまり、借りる側の暮らし方、働き方は多様化しているのに、貸す側（金融機関）の審査基準は一昔前の基準で審査されていて、貸す側の審査基準と借りる側のライフスタイルが噛み合っていないのです。よって十分返済していけるのに審査に落ちたとなる訳です。
2. 審査に落ちても諦められない！今は住宅購入の絶好のタイミング
住宅ローン審査に落ちたからと言って、夢のマイホームをそう簡単に諦めたくないですよね。しかも、手に入れるには今が絶好のタイミングなのです。ではどうして今が住宅購入の絶好のタイミングなのか簡単におさらいしておきましょう。
住宅を購入するなら今！と言われている理由は３つ。
①地価が下落しており、ピーク時の半値程度（40年前と同じ水準）で土地を入手できる
②住宅ローン金利が史上最低水準で推移している
③税制の優遇措置など国の支援制度が充実期にある
このように住宅を購入するのに良い条件が３つも揃っていることは稀に見ることで、住宅購入には絶好のタイミングとなります。ここでは、③の国の支援制度は具体的にどのようなものがあるのか見てみましょう。
(1)住宅ローン控除
住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りると、その年末時の残高の１％が所得税から控除される制度です。収入から控除するのではなく、支払った税金から直接控除する「税額控除」になるので、住宅ローン控除の金銭的メリットは非常に大きくなります。
最大で年間40万円が10年間控除されるので、なんと400万円もの税金が返ってくるケースもあります（認定住宅ならば500万円）。最初の１年目のみ確定申告が必要です。２年目以降は申告は不要です。
例えば、ローンの年末残高が3,000万円とするとその１%の30万円が税額から控除されます。もし、所得税から控除しきれない場合は住民税からも控除が可能です。
(2)住宅資金取得贈与の特例
親から住宅資金の贈与を受けるケースが急増しています。本来贈与税の税率は相続税よりも高いので、大きなお金を受け取ることは簡単ではないのですが、500万円(*1)まで非課税という制度があるならば活用したいという人が増えているのです。自己資金は少ないより多い方が良いですし、相続のことを考えると今の内に子供に生前贈与してあげたいケースならば是非使いたい制度です。政府は親世代から子世代へ資金移転を促進してお金を使ってもらい、経済を活性化させようとしていますので、乗っからない手はないですね。
*1: 省エネ住宅なら1000万円まで。平成２６年１２月までの制度ですが、来年以降も継続される見込みです。
3. 住宅ローンの審査基準 審査に落ちた理由とその対策
１章でもお伝えした通り、金融機関はローンが回収不能にならないように審査基準を設けています。数千万円もの融資をするわけですから、当然、その人の経済的な状況や物件の価値などについて厳しい審査がある訳です。
たとえば、年齢、家族構成、勤務先、就業状況（正社員なのか自営業なのか）、転職歴、勤続年数、個人信用情報、健康状態、自宅の担保価値、自己資金の割合などです。多岐に渡りますが、ポイントは２つです。
①返済できる状態が借入期間中ずっと維持出来るか
②万一の際に回収できないようなことが無いか
この他にも資金使途や公共性、反社会勢力との関係といった観点でも審査は行われます。
(1)年収が低いと審査が通らない！？
審査が行われる上でまず一番心配になるのは年収ではないでしょうか。
確かに、年収の最低基準を設けている金融機関もありますが、設けていない金融機関も多いので年収だけでダメだということはありません。ただ、年収に対するローン返済額の割合については、やはり大きな審査決定要因になっています。この割合のことを「返済比率（または返済負担率）」と言います。
具体的には、次のように計算します。
返済比率 ＝ 年間返済額 ÷ 税込年収
この比率が一定の基準（30%など）を超えると、返済が厳しくなるとの見方をされてしまいます。例えば、借入額3,000万円、金利２％、年間返済額119万円のケースでは、30％の返済比率に収めるには年収が397万円必要です。もし金利が４％でしたら年間返済額は159万円ですので必要年収は531万円になります。このように返済比率を用いた審査では、金利によって結果が大きく左右されます。
返済比率を計算する時に使う金利を「審査金利」と言います。変動金利では、仮に融資実行時点の金利が１％だとしても、将来の金利上昇にも耐え得るかどうかの予測をしなければなりません。ですから、審査をする場合には、あえて高めの金利で審査をするようにしています。これが審査金利です。
審査金利は、各金融機関で多少の差はあるものの、概ね４％を使用しています。言い換えれば将来金利が４％になっても返済が可能かどうかを見極めているのです。ちなみに、全期間固定金利の場合の審査金利は、審査時点の貸出金利が使われます。仮にその時点の固定金利が2.0％であれば、審査金利は当然2.0％を使用します。
(2)自営業や転職して間もない人は審査が通らない！？
金融機関が見ているポイントは多岐に渡りますが、返済比率をクリアしても、返済が維持出来るかどうかを確認する項目が次に大切になってきます。「返済比率が維持出来る」とは、その収入が途切れることなく安定的に確保できるのかということです。
勤務先が役所や大企業の場合と、零細企業の場合では安定性に差が出ます。あるいは転職歴の多い人や勤続年数の浅い人は、安定性に欠けると見られてしまいます。
また、昨今は働き方が多様化していますが、正社員、契約社員、派遣、パート、アルバイトなど働き方の安定度によって審査に影響があります。正社員でないとダメな金融機関もあれば、パートやアルバイトでも審査が通る金融機関もあります。今後転職や独立を考えている人は転職や退職前に住宅ローンを組んでおくのも一つの選択肢です。
(3)個人信用情報に問題がある
最近は手軽に消費者金融でお金を借りられるようになったため、気軽に金利の高い借入をしている人が増えていますが、それが個人の信用情報に傷を作ってしまう場合があります。この人は返済をしてくれない可能性があると見られてしまうのです。
自分の信用情報が気になるという人は自分で調べる(*1)ことも出来ます。
＜出典＞*1 割賦販売法・貸金業法指定信用情報機関 CICホームページ (http://www.cic.co.jp/mydata/pc/ 閲覧日: 2019.1.31)
信用情報とはクレジットやローンの契約や申し込みに関する情報のことで、客観的な取引事実を登録した個人の情報です。そして、この信用情報は、クレジット会社が顧客の「信用」を判断するための参考資料として利用されます。
住宅ローンを組んだ後でも、ローンの返済が滞りなく払えることが重要です。月々の住宅ローン返済が一日でも遅れていると将来、借換えをしようと思った時に審査が厳しくなることもあります。
(4)健康状態が良くない
一般に民間の金融機関で住宅ローンを組むと団体信用生命保険に加入することになります。団体信用生命保険とは、住宅ローン契約者に万が一のことがあった場合に残りの返済を代わりに払ってくれる「保険」です。病歴があると加入できない可能性があります。団体信用生命保険に加入できないと住宅ローン審査は落ちてしまいます。
しかし、金融機関の中には団体信用生命保険の加入が任意なところもありますので、健康状態に心配のある人はそういう金融機関を選ばれるといいでしょう。
4. まとめ
昨今はほとんどなくなったと思いますが、以前は、審査関係書類を偽造するといったありえないこと平然と行い審査を通そうとする住宅業者もありました。このような姑息なやり方はともかくとして、住宅ローン審査に落ちた、あるいは審査に通りそうもないと思われる時でも正攻法で審査を通せる可能性があります。
一つは自分自身の状態を改善すること。もう一つは審査にひっかかってしまう要因に対して審査基準の範囲内に収まる金融機関を選ぶ、つまり金融機関ごとに異なる審査基準の差を利用するということです。
一度や二度住宅ローン審査に落ちたからと言って、審査が通る可能性がゼロではありません。前述でもお伝えした通り、今は住宅を購入するのに絶好のタイミングです。住宅を購入すると、老後に住宅費を払わずに済むという利点もありますので、諦めずにがんばりましょう。
2019年2月26日
text by 久保田 正広
ＦＰバンク
