こんにちはＦＰバンク編集部です。
住宅ローンを借りている方は住宅ローンの借換えを一度は考えたことがあるのではないでしょうか？
でも、『借換えをすると本当にメリットがあるのかな？』それに『誰に相談すればいいのかわからない。』という声が聞こえてきます。
そこでこのコラムでは、どんな人が借換えをするとメリットがあるのか？そして誰に相談すればいいかを解説します。
自分の家庭は住宅ローンの借換えをしたほうがお得なのか、それとも借換えは控えたほうがいいのかわかるとスッキリしますね。
住宅ローンの借換えでお悩みの方は是非チェックしてみてください。
目次
１． 借換えとは？
住宅ローンの借換えとは現在の住宅ローンを他の銀行から新たに融資を受け、全額完済することです。
その後の返済は新規で住宅ローンを組んだ銀行で行うことになります。新たに住宅ローンを組みますから、融資条件なども自由に変更することができます。
一例をご紹介します。
（１）金利を低金利にする
最も一般的に行われる借換えです。現在の住宅ローンよりも低金利のローンに借換えをすることで総返済額を引き下げします。
（２）金利タイプを変更する
借換えによってもともとは固定金利で借入していた住宅ローンを変動金利に、反対に変動金利で借入をしていた住宅ローンを固定金利に切り替えることをいいます。
将来の金利の動向によっては現在より総返済額が下がることがあります。
（３）返済期間を長期化
現在の住宅ローンを借換えによって長期の契約に変更し、毎月の返済額を減少させることを言います。
このケースでは利息の払う期間が延びるため、総返済額は上がることが多いです。
しかし、長い住宅ローンの返済期間の中では収入の変化など返済が難しくなることもあります。返済期間の延長を行うことで、住宅ローンの延滞を発生させないための対策です。
＜関連コラム＞まるわかり！住宅ローン変動金利と固定金利
２． 借換えを検討した方がいいケース
住宅ローンの借換え効果が期待できる条件としては一般に下記の全てを満たす場合です。
① 金利差が１％以上
② 残りの返済期間が10年以上
③ ローン残高が1,000万円以上
以上の3つ条件をクリアすることが必要であると言われていますが、この中でも特に重要なのは「金利差」になります。
上記のケースに該当する方は実際にどのくらい総返済額が下がるのか試算をしてみるといいでしょう。
試算は銀行窓口でもできますが、最近はインターネットでも簡易に試算を行うことができます。
借換にかかる諸費用を加味した試算結果になっているかがポイントになります。
＜関連コラム＞住宅ローン繰り上げ返済の落とし穴
３．借換えにかかる費用
借換えには諸費用がかかります。一般的にどんな費用が必要なのか説明します。
（１）融資手数料・保証料
借換先の銀行で発生します。金融機関によって、手数料または保証料という名称で銀行に支払う費用になります。
住宅ローンを新規で組んだ際にも支払っていますが、借換時も同様です。
金融機関にもよりますが、手数料だと借入金額×2.2％（消費税込）としているところが多いです。例えば住宅ローンの残債が2,000万円とすれば、2,000万円×2.2%＝44万円となります。
（２）登記費用
登記費用は司法書士に払います。
具体的にどんな手続きかというと、ローンの担保としている自宅を現在の金融機関から借換先の金融機関に変える手続きです。
こちらも借入金額によって増減しますが、おおよそ20万円～30万円程度になります。
（３）全額完済手数料
現在の住宅ローンを借換えによって全額完済する際にかかる費用です。
こちらは無料の銀行もありますが、全額完済時に手数料を支払わなければならないケースもあります。一般的には数万円程度になります。
４．借換えは誰に相談する？
借換えは相談の専門家は主に２つになります。
（１）銀行
自分の希望する借換え先の銀行窓口に相談にいくと、現在の住宅ローンと借換先の銀行で借換えした場合の試算をしてくれます。
勿論、上記に記載した借換えの諸経費なども勘案した上でのシミュレートをしてくれます。
銀行によってはＨＰ上で借換えの試算を行えるところもありますが、入力などにミスがあると正しく試算できていないケースもありますので、実際に借換えの申込みをする前に、銀行窓口で正しく試算をお願いするのがいいと思います。なお、料金は無料です。
（２）ファイナンシャル・プランナー
もう一つの選択肢が、ファイナンシャル・プランナーです。
こちらでも銀行同様に、借換えの試算をしてくれます。銀行と比較したメリットは複数の銀行を比較して、より借換え条件のよい銀行のアドバイスをしてくれる点です。
また、借換えによる総返済額の軽減だけではなく、ライフプラン全体を踏まえた上で最適なローン組立てをしてくれます。
デメリットは相談料が有料になります。より効果の高い借換えを考えられている方や、借換え先の銀行を自分で探すのが面倒という方は利用してみるといいでしょう。
５．借換え時のポイント
（１）住宅ローン控除は継続できる？
新規で住宅ローンを借りた際に住宅ローン控除を受けています。
住宅ローン控除は10年間、借入金額×1％の額を直接税金から控除することができます。
借換え後も残期間分の住宅ローン控除を引続き適用することができます。
その際の注意点は借入期間を10年未満にしないことです。住宅ローン控除は借換え後の借入期間が10年未満となると適用そのものができなくなります。
（２）繰上げ返済する場合
借換えをする場合、事前に借換えシミュレートをすると思います。
ただし、シミュレートによる借換え軽減金額は一度も繰上げ返済をせず、毎月返済だけで最終返済までおこなったという前提のものです。
例えば、途中で一括返済をする予定の場合や、一部繰上げ返済を繰り返す方は支払う利息そのものが低いので、実際の軽減額は借換えシミュレートよりも少なくなります。
（３）団体信用生命保険（以下団信）の変更
借換え効果は返済額を下げる目的だけではなく、団信を変更することもできます。
最近の団信はがんや3大疾病など、死亡以外の理由でも住宅ローン残高を0にすることができるものが揃っています。
一般に団信は途中で変更することができませんが、借換えによって団信を変更することは可能になります。
（４）返済期間を延長するケースも
借換えを行う際、借入期間は現在のものと同一にするか期間短縮することが一般的です。
それでもケースによっては期間を延長するほうがいいケースもあります。
例えば、収入ダウンにより月々の返済が苦しいケースや、教育資金が予定より多くなってしまったため、返済のペースを落としたい時などです。
６． まとめ
住宅ローンの借換えでメリットのでるケースは一般的には①金利差が１％以上、②残りの返済期間が10年以上、③ローン残高が1,000万円以上と言われています。
しかし、借換えのメリットは総返済額を抑えることばかりではありません。
住宅ローンは長期間にわたる返済になります。その間に家庭の状況にも変化が起こるケースもでてきます。
その時の現状でより返済しやすいローンに組み替えることこそ、借換えのメリットと言えそうです。
2020年8月24日
text by 久保田 正広
ＦＰバンク
