ファイナンシャルプランナー相談
のFPバンク
東京駅・新宿駅

2020.6.12
住宅購入・住宅ローン

はじめての住宅ローン相談で、もっとも大事なポイントは?

こんにちはFPバンク編集部です。
いざ家を買おうと決心してはじめて住宅ローンを組む時に、誰に相談するのが良いのか分からずに悩んでいませんか?

多くの人にとって住宅ローンは一生に一度の大きなローンになるので、慎重に考えることは自然なことだと思います。

そこでこのコラムでは、はじめて住宅ローンを組む人に、相談相手の特徴を分かり易く解説します。自分に合った相談相手が見つかると、自分で選んで住宅ローンを組むことができます。

住宅ローンの相談先で悩んでいる人は、この記事を読んで誰に相談したら良いかを是非チェックして、安心して住宅ローンを組んで下さい。

1.住宅ローンを誰に相談するかによって、あなたの将来は変わる?

住宅ローンは数千万円にも及ぶ金額を20年、30年といった長期にわたって返済していくものなので、家計や暮らしに大きな影響を与えます。

それにもかかわらず、将来必ずかかる学費のような大きな支払いを考えずにローンを組んでしまうと、子供が中学、高校、大学と大きくになるにつれて膨らむ学費により家計が苦しくなってしまいます。

また、利息の支払いを少なくするために借入期間をなるべく短くするなどのお得な情報だけを頼りにローンを組むと、毎月の収支がきつくなって、貯金どころの話ではなくなってしまいます。

このように組み方一つ間違えると、家計や暮らしが大きく変わってしまうのが住宅ローンです。そこで「住宅ローンを誰に相談するのが良いのか?」ということが重要になります。

2.住宅ローンの相談場所は5種類

そもそも住宅ローンの相談場所というと、一番に何を思い浮かべますか?
まずは銀行をあげる人が多いと思いますが、実はそれ以外にも相談相手はいます。

(1)銀行

銀行の支店には融資(ローン)相談窓口があり、平日の営業時間内であれば相談可能です。銀行の営業時間内に相談できない方は、土日祝日に休日相談会を開催しているケースや、時間外でも営業担当に相談できるケースもあるので、確認してみると良いでしょう。

その他、銀行には支店の他に「ローンプラザ(またはローンセンター)」というローンを専門にする担当者が集まった店舗があります。ここでも、平日15時以降の営業や土日祝日の営業など、支店と違う営業時間で相談ができます。

また、実店舗を持たない「ネット銀行」では電話相談の他にも、店舗に出向かなくてもオンラインで住宅ローン相談ができる銀行もあります。

銀行に相談するメリットは、主にその銀行の口座を有無にかかわらず、住宅ローンの事であれば気になる事や具体的な手続きまで幅広く教えてくれるところです。

(2)不動産業者

住宅ローンを利用して住宅購入をする時には、不動産業者に住宅ローンを相談することができます。

不動産業者に相談するメリットは、提携ローンと呼ばれる銀行と不動産業者があらかじめ融資条件(融資審査や金利など)が優遇される取り決めがあると、お得に住宅ローンを利用できることがあります。

(3)ファイナンシャルプランナー(FP)

お金の専門家の意見を聞きたい人は、FPへの相談も可能です。住宅ローン相談だけでなく、家計相談やライフプラン相談も同時に行えます。ただし、一口にFPと言っても、「企業系FP」と「独立系FP」の二種類あります。

企業系FPは銀行や不動産業者に所属しているFPなので、自社商品を売ることが前提になっている傾向があります。無料で相談は出来ますが、企業系FPの場合、FPに相談しても銀行や不動産業者から聞いた答えと変わらないでしょう。

対して、独立系FPは特定の金融機関や不動産業者に所属していないので、第三者からの中立的なFPと住宅ローン相談ができるでしょう。

独立系FPに相談する場合には、1回5千円~3万円程度の相談料がかかることが一般的です。

(4)住宅金融支援機構

名前を聞くのは初めての人もいると思いますが、「フラット35」という全期間固定金利の住宅ローンを提供しており、私達のマイホーム取得を支援する公的機関です。詳しくは下記をご参照下さい。

〈関連コラム〉住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)ってなにをしているところ?

住宅ローン相談については、銀行のようにいつでも相談できるわけではありませんが、予約制で定期的に全国開催している「住宅ローン相談会」があります。相談は無料で、「フラット35」に精通した住宅金融支援機構の職員に直接相談できます。

ただし、1日の相談件数は6件程度ですので、希望される方はお電話で早めに予約を取る事をおすすめします。また、相談を検討している方は、lineに登録しておくと今後のイベント情報などのお知らせが手に入ります。

今後の住宅ローン相談会などのイベント・セミナー情報は下記URLから確認できます。

〈参照サイト〉住宅金融支援機構【フラット35】ホームページ イベント情報

(5)家族、友人知人

経験者のリアルな声という点では、すでに住宅ローンを組んでいる家族や友人・知人に相談する人も多いと思います。

最近家を買って住宅ローンを組んだ職場の同僚に聞いてみると、同世代であれば、同じような状況で同じような悩みを持っているかもしれません。

例えば、住宅ローンでは借りられない費用(家具家電の買い替えや引っ越し費用)があって、その後のお金の工面が大変だったという話など資金計画を考えるうえで、参考になる情報も聞けるかもしれません。

その反面、友人知人に相談するうえで注意することは、相談相手は住宅ローンのプロではないということです。友人知人の方にとっては良い話あっても、自分にとっては将来のリスクになることかもしれません。

家族に相談するうえで注意することは、市街化調整区域の取り扱いや不動産の担保評価の取り扱いのように、同じ銀行でも昔と今では住宅ローンの審査内容が変化している場合があります。

3.相談前に知っておきたい!住宅ローンで困ったこと3選

(1)頭金はいくら入れるのが正解?

頭金とは「住宅購入資金のうち、自分達で負担する金額」のことです。

世間一般には住宅予算の2割程度と言われていて、実際の住宅金融支援機構の調査でもほぼその結果が出ています。しかし、あなたも右にならえで同じようにしていいのでしょうか?

〈参照サイト〉住宅金融支援機構ホームページ 2018年度 フラット35利用者調査

「頭金をいくら出して良いのか?」は、今後の大きな出費を考えたうえで決めなくてはなりません。

より詳しく知りたい方は、将来のお金の流れが分かるキャッシュフロー表を作ったうえで、無理のない頭金の金額を決めると良いでしょう。
頭金について詳しく知りたい方は、こちらのコラムをご参照下さい。

〈関連コラム〉頭金なしの住宅ローンで破綻?頭金よりもっと大切なこと

キャッシュフロー表

(2)ローンは、いくらまで借りられるの?

一般的には、ローンは年収の5倍程度と言われていますが、年収の5倍以上借りられるケースや逆に年収の5倍率以下しか借りられないケースもあります。

まず、年収の5倍以上借りられるケースとしては、年収の7倍(職業によっては8倍)としている金融機関を選んだ場合です。

逆に、年収倍率以下しか借りられないケースとしては、返済比率と言って年収に占めるローンの年間返済額(住宅ローンだけでなく、その他クレジットやカードローン、車のローンなどのローンがある場合はそのローンも含みます。)の比率が基準を上回ってしまう場合です。

ここまで住宅ローンの借入可能額の事をお伝えしましたが、それよりも大事なことはあなたの家計が「借りて良い金額」です。その金額は、頭金のところでもご説明しました将来のお金の流れが分かるキャッシュフロー表を作ると分かります。

(3)金利は変動と固定のどっちがいいの?

金利タイプは大きく2種類に分かれます。
住宅ローンの完済まで金利が変わらない「全期間固定金利」と、それ以外の「変動金利」です。

変動金利には、世の中の金利の変化に伴って金利が変動する「変動金利」と、2年固定や5年固定のように短期の固定期間終了後に金利の見直しがある「固定期間選択型」です。

固定金利と変動金利の詳しい決まり方については、下記のコラムをご参照下さい。

〈関連コラム〉変動金利vs固定金利。住宅ローン金利はどうやって決まるの?

おすすめの選び方は、金利の底では金利上昇に備えて固定金利、金利のピーク時には金利下降に備えて変動金利です。具体的な選び方につきましては、下記のコラムをご参照下さい。

〈関連コラム〉10年固定の住宅ローンのカラクリ大公開

4.良い相談をするための3つの準備!

(1)面談日時の予約は必要!?

せっかく相談に行ったのに、「一般的な話しか聞けず、あまり参考にならなかった。」という相談結果にならないためにも、ここからは、相談先に行く前の準備についてお伝えします。

まずは、自分の相談時間を十分に確保するために、予約を取りましょう。この時に相談にあたって持参する書類を確認しておくと、当日より具体的な相談が出来ると思います。

予約が取れたら、当日の相談で具体的な答えを聞くためにもあらかじめ質問を整理しておきましょう。また、質問をメモしておくことで聞き忘れも防げるでしょう。

(2)持参すると安心!「用意しておきたい書類一覧」

まだ物件が決まっていない場合には、収入の分かる書類として、会社員であれば昨年度の源泉徴収票、個人事業主であれば過去3年分の確定申告書、会社役員であればこの他に過去3年分の決算書。住宅ローン以外に借入がある場合には、その返済予定表を持参すると良いでしょう。

すでに物件が決まっている場合には、物件のチラシを追加で持参しましょう。
その他、FPに家計相談をする場合には、年金定期便、保険証券、金融商品の運用状況が分かるものを持参のうえ、月の収支が分かる状態で相談にいくと良いでしょう。

(3)事前審査と本審査の違いを知っておこう!

住宅ローンの審査には、2段階のステップがあります。
まず事前審査(もしくは仮審査)といって、一般的には年収に占める住宅ローン等の返済金額を測る返済比率や、ローンやクレジットの利用状況を確認する信用情報などを中心に審査します。

事前審査で承認が出ても、住宅ローンが確約されたわけではないのでご注意下さい。

事前審査が通ると、次は本審査です。本審査では、課税証明書や登記簿謄本などの公的証明書類を提出して事前審査で記入した書類の内容と相違ないかということや、その他購入物件の不動産調査などを中心に審査が行われます。

一安心できるのは、本審査が通ってからです。
住宅ローンの審査が通らずにお困りの方は、こちらのコラムをご参照下さい。

〈関連コラム〉住宅ローンの審査に落ちた時の3つの対処法

5.まとめ

ここまで5つの相談相手についてお伝えしてきましたが、相談相手にもそれぞれ特徴があることに気付いてもらえたでしょうか?あなたが気になっている事や相談内容によって、適した相談相手は変わってきます。

例えば、「うちの家計で5,000万円の住宅ローンを組んで、この先大丈夫か?」ということが気になれば独立系FPに相談をすることをおすすめしますし、「どこの銀行のローンが良かったか?」ということが気になれば、まずは家族や友人知人、その他不動産業者に提携ローンの有無について聞く事も良いと思います。

また、実際に借入先を絞ったうえで「住宅ローンの詳しい商品性」を聞きたい場合には、銀行や住宅金融支援機構に相談するのも良いと思います。

初めから相談相手を一つに絞る必要はありません。それぞれの相談相手の強みを理解して、その都度自分の悩みを解決してくれる最適な相談相手を選びましょう。

そして、今後の自分の大切なライフイベントを含めて相談できる相手であるかどうかを確認したうえで、安心して住宅ローン相談を進めましょう。

2020年6月12日
text by 久保田 正広
FPバンク

関連記事