住宅ローン控除を使うと、税金がお得になるって聞いたけれど、自分はどうしたら良いのか分からない。そんな悩みを基本から分かりやすく解決します。
１．住宅ローン控除って何？
（１）制度概要
所定の要件をみたす住宅を購入し、所定の条件を満たした住宅ローンを組んだ場合、この住宅ローンの年末時点の残額の１％を所得税・住民税から控除しようという制度です。
簡単に言うと、住宅ローンの金額に応じて、税金が戻ってくる制度です。所得税・住民税の税額そのものを削減してくれるため、節税メリットはかなり大きいです。
例えば、新築の長期優良住宅を購入した場合、住宅ローン控除の1年あたりの上限は5000万円の１％（50万円）になります。
（２）具体例
6000万円の住宅ローン、35年返済する場合
10年間、年末の住宅ローン残高は、5000万円を切ることはないため、50万円x10年=総額で500万円の税金を削減することができます。
なお、この住宅ローン控除は、世帯単位で申請するものではなく、住宅ローンを組む個人で申請する制度です。つまり、夫婦でローン組めば、それぞれの所得税・住民税を削減してくれるため、住宅ローンの組み方や所有権の持ち分の入れ方によっては、単独で住宅ローン控除を使うより、大きな効果を生むことがあります。
具体的な制度の概要については国土交通省に非常にわかりやすくまとまっているので、そちらをご参照ください。
<出典> 国土交通省ホームページ
（http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/ 閲覧日2019年6月14日）
（３）よくある失敗例
①よくある失敗：その１
住宅ローン控除の適用基準を満たす住宅でなかった・・・。延床面積が５０㎡をきると、住宅ローン控除が使えません。不動産業者がそもそも勘違いしている、微妙に面積が足りないなど、購入してから実は住宅ローン控除が使えなかったという、ありえない事態が実はときどきおこります。
また、建築年月のチェックも大切です。古い物件は住宅ローン控除が使えないことがあります。ただし、築年数の基準をオーバーしている物件=NGではありません。特にマンションなどでは、耐震適合基準をクリアできて住宅ローン控除を使える場合もあります。あきらめずに調べてみましょう。
②よくある失敗：その２
住宅ローン控除適用基準をみたす住宅ローンでなくなってしまった。住宅ローン控除を使うためには、期間が10年以上の住宅ローンを組む必要があり、かつ住宅ローン残額の算定をする年末に時点で、10年以上の期間が残っている必要があります。
頑張って繰り上げ返済したがために、残期間が10年を切ってしまった・・・この場合、その年から住宅ローン控除が使えなくなります。利息の支払いは減らせたけど、住宅ローン控除の効果も減ってしまった・・・もったいないですよね。
③よくある失敗：その３
住宅ローン控除は消費税の増税と大きくかかわっています。2019年10月の消費税引き上げに伴い住宅ローン控除も制度が大きく変わります。
具体的は控除期間が10年だったものが13年に延びるというものです。ですがこれには注意する点があります。延長される3年間の控除額は増税分の２％を補うためのものであるので一見するとありがたいように見えますが、実は延長の恩恵を受けられるのは11年後からなのです。そのころには住宅ローンの借入残高も相当額減っているはずですから、返ってくる税金もその分少なくなっているはずです。詳細な改正概要については国土交通省が発表しているので、そちらもご参照ください。
<出典> 国土交通省ホームページ（https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000134.html
閲覧日2019年6月14日）
２．まとめ
住宅ローン控除の節税効果はとても大きいです。10年間金利が１％免除されるのと同じ経済的効果があります。借入金額が大きい方は、最大で500万円の減税になります。
こんなよい制度は、かしこく使わないともったいないです。その住宅は、住宅ローン控除の適用要件を満たしますか。今満たしていなくても、耐震検査や修繕によって使えるようにならないか。住宅購入を考えている方はご参考にしていただければと思います。
2019年9月27日
text by 久保田 正広
ＦＰバンク
