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【2022年最新】厳選おすすめ不動産担保ローンランキング

「おすすめの不動産担保ローンはどこ」

「不動産担保ローンの比較ポイントは?」

所有する不動産を有効活用したいけど、どこの不動産担保ローンを利用すればいいのか分からないという方もおられるでしょう。

申込金額が高額になる傾向もある不動産担保ローンですので、できるだけ慎重に選択していきたいものです。

ここでは不動産担保ローンの比較ポイントを抑えつつ、おすすめの不動産担保ローンをランキング形式でピックアップしていきます。

目次

おすすめ不動産担保ローンランキング(2022年最新)

スクロールできます
金利(年利)借入可能金額融資期間借入までの日数利用可能な方
アイフルビジネスファイナンス
不動産担保ローン
2.49%~14.8%100万円~5億円最長30年明記なし法人
個人事業主
セゾンファンデックス
不動産担保ローン
変動金利2.75%~4.55%
固定金利4.5%~9.9%
実質年利15.0%以内
100万円~5億円5年~25年正式申込から最短1週間法人
個人事業主
つばさコーポレーション
不動産活用ローン
4.00%~15.00%上限なし
(担保評価内)
最長30年最短当日から1週間個人
日宝
不動産活用ローン
4.00%~9.90%50万円~5億円1ヶ月~30年明記なし法人
個人事業主
個人
トラストホールディングス
不動産担保ローン
3.45%~7.45%
(実質年利15.0%以内)
100万円~10億円
(10億円以上は要相談)
1ヶ月~30年最短当日
基本的には3営業日
法人
個人事業主
個人
ジェイ・エフ・シー
個人向けローン
5.86%~15.0%300万円~5億円
(5億円以上も相談可)
3ヶ月~10年最短3日個人
ニチデン
不動産担保ローン
4.8%~14.6%最高1億円
(1億円以上も相談可)
20年以内明記なし法人
個人事業主
個人
総合マネージメントサービス
不動産担保ローン
3.4%~9.8%30万円~5億円
(5億円以上要相談)
最長35年最短3日法人
個人事業主
個人
株式会社エム・アール・エフ
長期間元金据置プラン
4.00%~9.90%100万円~3億円3年以内
(最長15年まで更新可能)
数日程度法人
個人事業主
三鷹産業株式会社
不動産担保ローン
5.00%~15.00%50万円~1億円10年以内最短24時間法人
個人事業主
個人
アサックス
個人向け不動産活用ローン
1.95%~5.90%300万円~10億円最長30年最短3日個人
ユニーファイナンス
不動産担保ローン
6.00%~14.00%100万円~3,000万円最長10年明記なし法人
個人事業主
個人
中央リテール
不動産担保ローン
8.2%~9.8%最高3,000万円最長10年最短4日個人

ノンバンク系

①アイフルビジネスファイナンス 不動産担保ローン

金利(実質年利)2.94%~14.8%
(カードローンの場合5.0%~14.8%)
融資金額100万円~5億円
(カードローンの場合最大5,000万円(個人事業主2,000万円)まで)
融資期間元金一括返済:最長1年
元利均等返済:最長30年
利用可能な方法人・個人事業主
融資までの日数明記なし

大手消費者金融アイフルの完全子会社である「アイフルビジネスファイナンス株式会社」の事業者向け不動産担保ローンです。

最高5億円までの高額限度額と最下限金利2.94%が魅力。

実費以外の手数料・保証料が無料の他、事務手数料・調査料等も不要です。

申込から融資まで来店不要で手続きできます。住宅ローン・銀行・他のノンバンク等返済中でも検討可能とあり、柔軟な審査が期待できます。

上限5,000万円(個人事業主は2,000万円)、実質年利5.0%~14.8%のカードローン型では、借入限度額範囲難で何度でも借入と返済を繰り返すことができます。

②セゾンファンデックス 不動産担保ローン(事業者ローン)

金利変動金利2.75%~4.55%
固定金利4.5%~9.9%
実質年利15.0%以内
融資金額100万円~5億円
融資期間5年~25年
60回~300回
利用可能な方法人・個人事業主
融資までの日数正式申込から最短1週間

「年会費永久無料」で人気のあるセゾンカードを手掛ける大手信販会社「株式会社クレディセゾン」の不動産担保ローンです。

最高5億円の高額融資が利用可能。金利も低めの商品提示ですが、手数料を含めた「実質年利15.0%以内」となっています。

契約時に事務手数料などを負担しなければいけませんので注意が必要です。

仮審査回答は最短即日、本審査回答は必要書類の提出から最短3営業日、正式申込から最短1週間での融資となります。

担保余力を重視した審査で、赤字・債務超過・他社でリスケ中でも利用可能と、柔軟な審査が期待できます。

③つばさコーポレーション 不動産活用ローン

金利適用年利4.00%~15.00%
実質年利15.00%以下
融資金額上限なし(担保評価内)
融資期間最長30年
利用可能な方個人
融資までの日数最短当日から1週間

全国を対象にした不動産総合ファイナンス会社「株式会社つばさコーポレーション」の不動産担保ローンです。

「不動産担保活用ローン」は個人の方を対象とした、資金使途が自由なローンです。

明確な借入上限金額が提示されておらず、不動産担保余力などの条件次第で高額融資が可能です。

第2順位以下でも利用可能、年齢制限なし、転職したばかりでも利用可能としており、柔軟な審査が期待できます。

つばさコーポレーションは、不動産担保ローン専門業者としては人気も高く、他にも法人・個人事業主向けの事業性ローンも取り扱っています。

④日宝 不動産活用ローン

金利(実質年利)4.0%~9.9%
融資金額50万円~5億円
融資期間1ヶ月~30年
利用可能な方法人・個人事業主・個人
融資までの日数明記なし

40年以上の業歴を持つ不動産担保ローン専門ノンバンク「日宝」の不動産担保ローンです。

法人・個人問わず様々な目的で利用できます。

上限金利が10%を切っており、最高5億円までの高額融資が可能です。

全国対応でインターネットからの申込可能。借地権付き、他社の借入あり、債務整理中などもで利用可能ですので、柔軟な審査が期待できます。

➄トラストホールディングス 不動産担保ローン

金利(年利)3.45%~7.45%
(実質年利15.0%以内)
融資金額100万円~10億円
(10億円以上は要相談)
融資期間1ヶ月~30年
利用可能な方法人・個人事業主・個人
融資までの日数最短当日 基本的には3営業日

不動産業の他、ファイナンス業も営む「トラストホールディングス株式会社」の不動産担保ローンです。

上限金利が7.45%と低金利である反面、実質年利が15.0%以内です。

事務手数料が「融資額の0.0%~5.5%」となっていますので、金利以外の負担に注意する必要があります。

最高10億円までの高額融資が特徴。10億円以上は要相談ですので条件次第で更なる高額借入も可能です。

最短即日のスピード(基本的には3営業日)と、借地権、底地権、共有持分の物件でも担保提供可能といった条件面も魅力です。

⑥ジェイ・エフ・シー(JFC) 個人向けローン

金利(年利)5.86%~15.0%(実質年利15.0%以内)
融資金額300万円~5億円(5億円以上も要相談)
融資期間3ヶ月~10年
利用可能な方個人
融資までの日数最短3日

20年以上の豊富な実績を誇る不動産担保ローン専業ノンバンク「株式会社ジェイ・エフ・シー(JFC)」の不動産担保ローンです。

全国対応で、最短3日のスピードが魅力です。

融資金額最高5億円、5億円以上も要相談の高額融資も可能。

第二順位以下でも利用可能、借地権付建物や底地物件でも申込可能と明記されており、柔軟な審査が期待できます。

ジェイ・エフ・シーでは他にも「事業者向けローン」「不動産事業者向けローン」も同条件で取り扱っていますので、法人事業向け資金でも対応できます。

⑦ニチデン 不動産担保ローン

金利(実質年利)4.8%~14.6%
融資金額1億円まで(1億円以上も要相談)
融資期間20年以内
利用可能な方法人・個人事業主・個人
融資までの日数明記なし

関西を拠点とする「株式会社日電社」の不動産担保ローンです。

融資金額は1億円までですが、1億円以上も相談に応じてくれます。

下限金利が5%を切る水準も魅力です。

未登記・共有名義分、借地上の建物、第二順位以下でも利用可能としており、柔軟な審査が期待できます。

ただし対応エリアは大阪・奈良 ・和歌山・滋賀・三重・京都・兵庫の関西圏に限られます。

⑧総合マネージメントサービス 不動産担保ローン

金利(年利)3.4%~9.8%
融資金額30万円~5億円(5億円以上要相談)
融資期間最長35年
利用可能な方法人・個人事業主・個人
融資までの日数最短3日

不動産担保ローン専門業者である「株式会社マネージメントサービス」の不動産担保ローンです。

全国対応で最短3日のスピードが魅力です。最高5億円の高額融資に合わせて5億円以上も要相談となっていますので、条件次第で更なる高額融資を受けることができます。

年利「3.4%~9.8%」は一見低めですが「実質年利」ではありません。事務手手数料などの負担に注意が必要です。

所有権・底地・借地・担保提供・共有持分可、何番順位でも可、としていることから柔軟な審査が期待できます。

⑨株式会社エム・アール・エフ 長期間元金据置プラン

金利(年利)4.00%~9.90%(実質年利15.00%以内)
融資金額100万円~3億円
融資期間3年以内(最長15年まで更新可能)
利用可能な方法人・個人事業主
融資までの日数数日程度(土日祝日を除く)

福岡市に本店を構え、西日本をターゲットとする不動産担保ローンを手掛ける「株式会社エム・アール・エル」の不動産担保ローンです。

「長期間元金据置プラン」はその名の通り、最長36回の元金据置返済の商品で、毎月の返済は利息のみとなります。

事業性資金が目的で個人の消費資金としては利用できません。

最上限金利は10%を切っていますが、実質年利15.00%以内、事務手数料が融資金額の3.30%になっていますので、金利以外の負担も考慮しておく必要があります。

専門知識、公的資格を保有したスタッフによる迅速な対応には定評があります。

同社は他にも「オーダーメイドプラン」「ブリッジプラン」「バリエーションプラン」などの商品も提供しています。

⑩三鷹産業株式会社 不動産担保ローン

金利(実質年利)5.00%~15.00%
融資金額50万円~1億円
融資期間10年以内
利用可能な方法人・個人事業主・個人
融資までの日数最短24時間以内

関西一円を主に40年以上の業歴を誇るノンバンク「三鷹産業株式会社」の不動産担保ローンです。

法人・個人事業主だけでなく個人消費性資金など資金使途を問わず様々な場面で利用できます。

最短24時間以内に融資可能のスピードが一番の魅力。

契約時の調査手数料、事務手数料、解約手数料等、一切不要で費用負担も少なく利用できます。

抵当順位を問わないとしていることから、柔軟な審査も期待できます。

⑪アサックス 個人向け不動産活用ローン

金利1.95%~6.90%
融資金額300万円~10億円
融資期間最高30年
利用可能な方個人
融資までの日数最短3日

東京では山手線の広告でおなじみの不動産担保ローン専業業者「株式会社アサックス」の不動産担保ローンです。

最高10億円までの高額融資と、最短3日のスピードが魅力。

提示金利は「1.95%~6.90%」と低金利になっていますが、事務手数料が「融資金額の0%~3.3%」、「実質年利が年15.00%以下」となっている点に注意です。

「個人向け不動産活用ローン」はその名の通り、個人を対象にしたローンです。

アサックスでは他にも「「事業者向け不動産担保ローン」「不動産売却つなぎローン」なども取り扱っています。

⑫ユニーファイナンス 不動産担保ローン

金利(実質年利)6.00%~14.00%
融資金額100万円~3,000万円
融資期間原則最長10年
利用可能な方法人・個人事業主・個人
融資までの日数明記なし

名古屋に本店を構える、業歴40年以上のノンバンク@「株式会社ユニーファイナンス」の不動産担保ローンです。

上限金利14.00%、最大融資額3,000万円、最長借入期間10年の各条件は不動産担保ローンとしてはやや物足りなさを感じます。

東海地方では知名度も高い業者ですので、信頼性は問題ないでしょう。

⑬中央リテール 不動産担保ローン

金利8.2%~9.8%
融資金額最高3,000万円
融資期間最長10年
利用可能な方個人
融資までの日数最短4日

おまとめローン専門業者としての知名度の高い「中央リテール株式会社」の不動産担保ローンです。

審査時間が受付から約3日、融資まで最短4日のスピードが魅力です。

最高融資金額は最長3,000万円ですがおまとめローンとしては十分なケースが多いでしょう。

国家資格取得者の担当者の対応に評判が高い商品です。

銀行系

スクロールできます
金融機関名・商品名金利(年利)借入可能金額融資期間借入までの日数利用可能な方
東京スター銀行
スター不動産担保ローン
変動:0.85%~8.35%
固定:1.35%~9.10%
100万円以上1億円以内1年以上以上20年以内明記なし個人
関西みらい銀行
フリーローン不動産担保型
変動:2.0%~3.9%
固定:4.9%~9.8%
100万円以上1億円以内1年以上25年以内明記なし個人
個人事業主
住信SBIネット銀行
不動産担保ローン
変動:2.95%~8.9%300万円以上1億円以内最長25年3週間から1ヶ月程度個人
楽天銀行
不動産担保ローン
固定:0.83%~9.59%100万円以上1億円未満最長25年最短3週間個人
オリックス銀行
不動産担保ローン
変動:3.675%
固定:3.30%・3.50%
1,000万円以上2億円以内1年以上以上35年以内2週間以上個人
みずほ銀行
ホームエクイティローン
みずほプレジャーエイジ
変動2.975%100万円以上1,000万円以内1年毎自動更新明記なし個人

①東京スター銀行 スター不動産担保ローン

金利変動金利年0.85%~8.35%
固定金利年1.35%~9.10%(2022年5月1日現在)
融資金額100万円以上1億円以内
融資期間1年以上20年以内
利用可能な方個人
融資までの日数明記なし

最近CMなどメディアでの知名度も上がってい東京スター銀行の不動産担保ローンです。

「スター不動産担保ローン」は個人向け商品で、様々な用途で利用できます。

仮審査は来店不要で申込できます。

銀行ならではの低金利が魅力ですが、融資金額に対して2.2%の事務手数料などの負担には注意が必要です。

年収200万円以上といった条件項目があり、審査面は厳しめと予想されます。

法人・個人事業主向けには「スター不動産担保ビジネスローン」も準備されています。

②関西みらい銀行 フリーローン不動産担保型

金利変動金利 年2.0%・年2.9%・年2.95%・年3.9%
固定金利 年4.9%・年5.8%・年6.8%・年7.8%・年8.8%・年9.8%
(2022年5月1日現在)
融資金額100万円以上1億円以内
融資期間1年以上25年以内
利用可能な方個人・個人事業主
融資までの日数明記なし

りそなグループの一員で関西圏を拠点とする関西みらい銀行の不動産担保ローンです。

個人向け商品ですが、取扱店の営業区域内に居住または営業している場合には、事業資金としての利用も認められています。

融資実行時満20歳以上満60歳以下の方は、適用金利に0.2%上乗せで団体信用生命保険(ガン保障付きプラン)が加入できます。

万が一の時には保険金でローン残高が完済されます。

③住信SBIネット銀行 不動産担保ローン

金利変動金利 年2.95%~8.9%
融資金額300万円以上1億円以内
融資期間最長35年
利用可能な方個人
融資までの日数3週間から1ヶ月程度

ネット銀行の中ではトップクラスの人気を誇る住信SBIネット銀行の不動産担保ローンです。

個人向け商品でおまとめとしても利用可能です。

ネット銀行ならではの低金利が魅力ですが、保証委託事務手数料が借入金額の1.32%、融資事務取扱手数料が借入金額の0.88%必要となります。

仮審査の結果は通常即日から3営業日前後で回答されますが、正式審査は必要書類がすべて到着してから10営業日程度となっています。

仮審査の申込みから借入れまで3週間から1ヵ月程度の日数がかかります。

④楽天銀行 不動産担保ローン

金利固定金利 年0.83%~9.59%
融資金額100万円以上1億円以内
融資期間最長25年以内
利用可能な方個人
融資までの日数最短3週間

通販最大手として人気も高い楽天グループ傘下「楽天市場」の不動産担保ローンです。

個人向け商品で事業性資金としては利用できませんが、おまとめを含めた様々な目的で利用できます。

ネット銀行ならではの低金利が魅力で、最高1億円までの高額融資が可能です。

本人だけでなく、親族からの担保提供も可能。繰上返済手数料が無料で費用負担無く返済できます。

➄オリックス銀行 不動産担保ローン

金利変動金利 年3.675% 
固定金利期間特約付変動金利型 3年固定特約型 3.300%
               5年固定特約型 3.500%
融資金額1,000万円以上2億円以内
融資期間1年以上35年以下
利用可能な方個人
融資までの日数2週間以上

オリックスグループ傘下の「オリックス銀行」の不動産担保ローンです。

最高2億円までの高額融資とネット銀行ならではの低金利が魅力です。

団体信用生命保険加入の商品で金利が上乗せされる場合がありますが、いざという場合は安心です。

首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市に担保提供可能な居住用不動産があること、前年度の税込み年収(自営業の方は所得)が700万円以上であることなど、条件面はかなり厳しくなっています。

⑥みずほ銀行「ホームエクイティローン みずほプレジャーエイジ」

金利変動金利 年2.975%
融資金額100万円以上1,000万円以内
融資期間1年毎自動更新
利用可能な方個人
融資までの日数明記なし

三大メガバンクの一角「みずほ銀行」の不動産担保ローンです。

「ホームエクイティ」とは「正味価値」という意味です。

住まいの評価額から「住宅ローンの残高を差し引いた」部分を「ホームエクイティ(正味価格)」として、最大1,000万円まで融資を行うという商品です。

当座貸越(カードローン)での取引で、借入限度額の範囲内であれば何度でも借入と返済を繰り返すことがができます。

不動産担保ローンとは?

不動産担保ローンは、文字通り土地や建物、マンション、店舗などの不動産を担保としてお金を借りるローンです。

所有不動産を有効活用しての低金利・高額融資を受けることができます。

無担保のローンでは「借りる側の信用」が審査のポイントです。

対して不動産担保ローンでは「借りる側の信用」に合わせて「不動産の価値」が大きなポイントとなります。

そのため状況次第では審査が厳しい方でも利用しやすいタイプのローンとなっています。

取扱金融機関や商品内容で、法人や個人事業主に対する事業性融資、個人向けの消費性資金として対応でき、また借りたお金の使い道も事業用・投資用・相続資金・消費資金など多岐に利用できます。

その分顧客獲得競争が激しい分野であり、銀行や大手消費者金融だけでなく、中小のノンバンクでも魅力的な商品が多く登場しています。

不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンは、カードローンなどの無担保ローンと比べると、次のようなメリットがあります。

①低金利で利用できる

無担保ローンと比較するとかなり低い金利で借入できるのが不動産担保ローンの一番のメリットでしょう。

一般的に最下限金利は一桁台全般、最上限金利も10%を切る水準です。

特にカードローンでは最上限金利は銀行カードローンで15%程度ですので、大きな違いがあります。

低金利であることから、他社無担保ローンの借換やおまとめとしても最適です。

上手に不動産担保ローンを利用することで、毎月の返済金額を大きく減らすことも可能になります。

②高額融資が可能

あくまで担保とする不動産の価値によりますが、一般的に不動産担保ローンは高額融資の商品です。

消費者金融カードローンの上限金額は500万円~800万円程度、銀行カードローンでも上限金額は1,000万円程度です。

一方、不動産担保ローンでは1億円を超える商品も多くあります。

無担保ローンとは桁が違う借入も状況次第で可能となります。

③長期で返済可能

高額借入を利用した場合、返済期間が短ければそれだけ毎月の返済金額も膨大な額となります。

一方、不動産担保ローンでは無担保ローンに比べると長期での返済が可能です。

ただし、数十年に渡って返済できる分、その期間は返済し続ける必要がある、ということです。

借入前には長期の返済計画は必要です。

④親族所有の不動産でも利用可能

担保として利用できるのは、自己所有の不動産だけと思われている方も多いでしょう。

意外ですが親族などが所有する不動産でも利用可能としている金融機関は多いのです。

その中も一般的なのが「三親等内」の親族が保有する不動産であれば利用可能としている金融機関です。

【申込者の親族とは】

申込者の親族は、一般的に親戚関係の法的な遠近を表す単位「親等」で定められている。

具体的な親族関係は下記の通りとなる。

  • 一親等:父母/子ども
  • 二親等:祖父母/孫/兄弟姉妹
  • 三親等:曾祖父母/叔父・叔母/甥・姪

もちろん取扱金融機関や商品の違いで絶対に三親等内まで利用できるとは限りません。

また、万が一返済できなければ、担保の不動産が処分されてしまう結果となります。

不動産を利用させてもらう場合には、そのリスクもしっかり説明して理解してもらう必要があります。

担保提供には、金融機関側も意思確認を行うようにしていますが、リスク説明は納得がいくまで自ら説明するようにしましょう。

不動産担保ローンのデメリット

メリットがある反面、デメリットもあるのが金融商品です。

不動産担保ローンを利用する場合、必ずデメリットも理解しておきましょう。

①不動産が処分されるリスクがある

万が一、なんらかの事情で返済が滞っていまうと、金融機関は提供された担保不動産を処分して、債権回収を図ります。

数日の延滞ですぐに物件処分とはなりませんが、数か月間の延滞が続く状態で、再三の督促に応じない場合は、法的処理に移行します。

債権回収会社などを通じて処分=競売などで売却され、物件を失う結果となります。

当然、不動産が自宅であった場合は居住できなくなり、新たな住処に移らなければいけません。

不動産担保ローンを利用する場合は、無担保ローン以上に慎重、かつ万全な返済計画が必要です。

②融資までの日数が必要

最近では不動産担保ローンでも即日融資可能とする金融機関も登場しています。

しかし、まだまだ数が少なく、無担保カードローンのように「即日融資可能」が多くを占めるという状況ではありません。

カードローンではスコアリング審査が普及しており、申込内容によって自動的に審査結果が判断されるようになっています。

一方、不動産担保ローンでは不動産の担保評価(不動産鑑定)が必要です。

これを自動的に行うのは無理がありますので、無担保ローンのように「最短30分審査」というのは不可能です。

多くの場合、融資が実行されるのは数日先、長ければ1ヶ月以上先の場合もあります。

余裕をもったスケジュールで申込をするようにしましょう。

③手数料負担が発生する

不動産担保ローンでは不動産の鑑定の他、登記なども必要になることから、無担保ローンに比べると諸費用が多く必要になります。

必要となる費用には以下のようなものがあります。

  • 事務手数料
  • 調査費用
  • 印紙代
  • 抵当権設定費用

これらの費用は利息負担以外に発生するもので、多くは借入金額に応じて設定されるものです。

合計で数万円~数十万円かかることもあります。

商品案内などでは一見低金利であっても、これらの費用負担を含めると、無担保ローンと変わらないケースもあります。

特に「手数料を含めた実質年利」が表示されていない場合には、必ず担当者に確認しておくようにしましょう。

④年齢制限がある

不動産担保ローンには、基本的に年齢制限が設けられています。

カードローンなどの無担保ローンでは「申込時の年齢」がポイントですが、不動産担保ローンの場合は「完済時の年齢」が大きなポイントになります。

「完済時の年齢」は通常は75~80歳に設定されています。

申込時にはこの点を意識しておく必要があります。

なぜなら完済時の年齢は、借入時点の年齢が高くても後ろにズレることがないからです。

そのため高齢で借入する場合、返済期間が短くなり、その分毎月の返済金額が大きくなるケースあります。

毎月の返済金額とのバランスを考慮して、完済までのシュミレーションをしておくことが重要です。

不動産担保ローンの比較ポイント

①諸費用を含めた金利で比較

不動産担保ローンの金利は、「実質年利3.00%~15.00%」など幅を持たせて提示されているのが一般的です。

この場合「3.00%」が最下限金利、「15.00%」が最上限金利となり、実際の契約金利はこの範囲内で審査により決定されます。

不動産担保ローンの金利を比較する場合、どうしても低い金利である「最下限金利」に魅力を感じます。

しかし、「最下限金利」よりも「最上限金利」に注目する事が重要です。

特にその金融機関を初めて利用するという方は、実績不足からほぼ「最上限金利」に近い契約になります。

申込金額が高額になる傾向が強い不動産担保ローンは長期の確実な返済計画も「最上限金利」に従って立てることが求められます。

「最上限金利」であればそれ以上、契約金利が上がることはないためです。

ただし、商品概要などの提示金利が「実質年利」ではなく、単に「年利」と表示されている場合には、その限りではありません。

不動産担保ローンでは、様々な諸費用(事務手数料・担保調査手数料など)が発生します。

「実質年利」は、基本的に(印紙代・登記費用などの実費を除く)諸費用を含めた金額で計算されています。

しかし、「年利」では諸費用負担が別途発生する仕組みになっているのです。

通常は「融資金額の○○%の事務手数料が必要となります」という記載がありますが、この表示が曖昧だったり、分かりにくかったりする金融機関もあります。

提示金利が一見低くても、諸費用を含めるとそれほどでもないケースは、多くありますので見落とさないように注意が必要です。

不明瞭な点は、必ず審査担当者に確認するようにしましょう。

②融資可能な金額で比較

不動産担保ローンを利用する場面では「どれだけ必要か」は明確になっているでしょう。

その金額をカバーできなければ意味がありません。

不動産担保ローンは多くが借入可能な上限金額が高額で、1億円を超える商品も少なくありません。

商品自体は必要金額を満たしているケースが多いのではないでしょうか。

しかし、問題は「いくら借りることができるのか」です。

借入可能額は審査により決定されますので、必要金額で審査に通る必要があります。

これは正直、審査を受けてみなければわかりません。

審査が不安に感じる方は、審査が甘い傾向にあるノンバンクなどを候補として考えることもひとつの選択肢でしょう。

③担保とする不動産で比較

不動産の条件は、ある意味不動産担保ローンの一番の決め手になるかもしれません。

その条件には主に次のような項目が考えられます。

不動産の所在地が取扱可能地域か?

金融機関によって不動産の取扱可能地域が異なります。

最近は全国対応という先も多くなっていますが、地方銀行や地元の小規模ノンバンクではその地域限定という場合もあります。

あらかじめ商品概要などで確認しておきましょう。

抵当権順位

不動産担保ローンでは、担保不動産に抵当権という権利設定を行います。

この権利設定の順番を「抵当権順位」といいます。

既に、不動産に抵当権設定が行われている物件を担保とする場合、新たな金融機関は「第二順位」での抵当権設定、つまり「後順位」での設定となります。

これが認められるかどうかが問題となります。

公式ホームページ上の「よくある質問」などに以下のような記述がある金融機関では、二番抵当以下の後順位であっても、利用できる可能性があります。

「第二順位・第三順位でも利用できます」

「住宅ローンを返済中でも利用できます」

「抵当順位は問いません」

  • 先述のおすすめ不動産担保ローンランキングの比較表のうち「ノンバンク(審査が甘い)」としている金融業者は、記述内容は異なりますが、いずれも公式ホームページ上で確認可能です。

もちろんすべてのケースで利用できるわけではありません。

不動産の担保評価額と申込金額、既存借入残高次第で、借入金額が減額となったり、審査が不可となることもあります。

特に「土地」に比べて年数の経過により担保の価値が徐々に下がっていく「建物」などを担保とする場合は、築年数などにも大きく左右されることになります。

また、銀行の不動産担保ローンではこのような記述はあまり見受けられません。

銀行は「第一順位」を基本としている先が多くなっています。

その理由の一つは「担保の掛目」です。

【銀行とノンバンクの掛目の違い】

銀行では担保の掛目は「時価の70%」が一般的です。

これに対しノンバンクでは担保の掛目は「70%~90%」が一般的とされています。

例として時価5000万円の不動産の担保の価値を考えてみましょう。

銀行
ノンバンク
  • 時価の70%

    5000万円×70%=3500万円
  • 時価の70~90%

    5000万円×90%=4500万円

掛け目70%の銀行では5000万円×70%=3500万円ですが、掛け目90%のノンバンクでは5000万円×90%=4500万円になります。

同じ不動産でも掛目により大きな差がでることがわかります。

銀行では担保価値がノンバンクに比べて厳しくなっている分、どうしても「第一順位」を基本として取り扱うようにしています。

④融資までの日数で比較

これまでの各条件を満たしても、必要時期に間に合わなけば意味がありません。

例えば事業資金が必要な場合、万が一融資時期が遅れてしまうと、事業にも大きな悪影響を与えてしまいます。

最近では「即日融資可能」な不動産担保ローンも登場しています。

しかし、基本的には「不動産担保ローンは融資実行までの日数が長い」と考えておくべきです。

一般的には申込から数日、銀行系を中心に長ければ1ヶ月以上必要となる場合もあります。

必要時期を見極めた上での商品選択と共に、できるだけ早く動いていくことが求められます。

不動産担保ローン申込時の必要書類

不動産担保ローンは融資までに日数が必要となります。少しでも手続きをスムーズに進めるために、必要書類は事前に確認しておきましょう。

主な必要書類は以下の通りです。

  • 本人確認書類(運転免許証、パスポートなど)
  • 印鑑証明書(実印も必要)
  • 納税証明書、固定資産税納付書
  • 収入証明書
  • 不動産登記簿謄本
  • ローン残高証明書(他社借入がある場合)
  • 商業登記謄本、決算書類、事業計画書など(法人の場合)

すべての必要書類を準備するには意外と時間がかかるものですので、余裕を持って対応することが大切です。

上記以外にも必要書類が発生することもありますので、不明な点は担当者に確認して不備のないようにしましょう。

不動産担保ローンの申込から融資までの流れ

不動産担保ローンの手続きの流れは、概ね以下のようになります。

最近では最初にインターネットから仮審査の申込を行うケースがほとんどです。

  1. 仮審査の申込

    公式ホームページから必要事項を入力して仮申込を行います。

    この段階で必要書類が発生する場合は、画像をアップロードして提出するのが一般的
  2. 仮審査

    入力事項に従って仮審査が実施されます。審査結果はメールなどで回答されます。
  3. 本申込・本審査

    仮審査に合格できれば、本申込から本審査に移ります。

    この段階で面談などが実施されるのが一般的です。

    不動産に関連する書類(不動産登記簿謄本、土地・建物図面、固定資産税の納付証明書・評価証明書など)もこの段階での提出となります。
  4. 契約

    本審査に合格できれば契約になります。
  5. 担保設定・融資実行

    担保提供不動産に抵当権設定が行われ、融資が実行されます。

最近では仮申込から契約・実行まで来店不要でインターネット完結できる金融機関も増えています。

しかし、取扱金額が高額になる傾向が強い不動産担保ローンですので、担当者と直接話をしたいと考える方も多いでしょう。

この点を踏まえて金融機関や商品を選択するようにしましょう。

不動産担保ローンの審査ポイントは?

不動産担保ローンの主な審査ポイントは、「申込者の信用力」「不動産の価値」の2点です。

それぞれを詳しく解説しましょう。

申込者の信用力

不動産担保ローンに限らずローン審査では、重視されるポイントです。

不動産担保ローンであってもその重要性は変わりません。

主に以下のような項目で、返済できる信用力があるかを判断します。

申込者の収入

当然、年収が多ければ多いほど信用力は高くなります。

しかし、年収の額面だけが評価のポイントになるわけではありません。

大切なのは借入金額と年収のバランスです。

不動産担保ローンでは、「返済負担率30%以内」を一つの基準としています。

【返済負担率とは】

返済負担率とは、毎月の収入に対する全ての返済額の割合のこと。

下記の計算式で求める。
「返済負担率 = 返済額 ÷ 月収」

(例)月収 30万円 / 返済額 6万円 の場合

返済負担率30%=6万円÷30万円

この返済負担率の計算には、カードローンやクレジットカードのキャッシング枠など既に借入中の他社返済額も含まれます。

すべての借入に対する返済額から求めた「返済負担率30%以内」が不動産担保ローンでの一つの目安です。

もちろん審査基準は各社異るため一概にはいえませんが、ひとつの目安として自分でも計算して申込を行うようにしましょう。

他社借入状況

上記の「返済負担率」にも影響しますが、他社からの借入の有無も信用力の判断材料です。

借入がある場合には、残債がある借入先数や借入額も材料となりまうs。

特に細かい借入をたくさん利用している場合、信用力が低いと判断されて厳しい審査となるでしょう。

個人信用情報

現在の借入状況、過去の返済状況、過去の金融事故などは、個人信用情報で記録されます。

個人信用情報に問題がある、いわゆる「ブラック」の方は不動産担保ローンでも厳しい審査結果になるでしょう。

日本には以下の3つの信用情報機関があります。

【日本の3つの信用情報機関】
  • CIC
    クレジット会社の共同出資により設立され、保有する信用情報が最も多い機関
    クレジットカード会社や消費者金融が加盟
  • JICC
    消費者金融が中心となり設立され、加盟金融機関が最も多い機関
    消費者金融の他、クレジットカード会社や銀行などが加盟
  • KSC(全国銀行個人信用情報センター)
    全国銀行協会(JBA)が運営し、加入条件が最も厳しい機関
    メガバンクや地方銀行、ネット銀行の他、信用金庫や信用組合が加盟

事故情報は5年~10年記録が残りますので、その間は審査が厳しいことになります。

特に銀行の不動産担保ローンではまず審査に通ることはありません。

ノンバンクの不動産担保ローンには、あえて「債務整理を行った方でも利用できます」と個人信用情報に問題があっても利用できると明記している先もあります。

正規の金融業者であることが確認できるならば、個人信用情報に不安を感じる方は狙い目かもしれません。

不動産の価値

不動産担保ローン審査における審査の特徴が「不動産の価値」です。

当然不動産の価値が高いほど審査に通りやすくなり、また高額融資も可能になります。

評価基準は金融機関によって異なりますが、一般的に融資可能額は不動産評価額の60%~80%であるとされています。

不動産の価値、満額で融資できるケースはほとんどありません。

金融機関側は不動産の価値が下落した場合のリスクも考慮して厳しめに評価しているからです。

ノンバンクの不動産担保ローンでは、「申込者の信用力」が低いケースでも不動産評価額が十分であれば審査に通るチャンスも高くなります。

公式ホームページでこの点を明記しているところも多くあります。

一方、銀行系不動産担保ローンでは、不動産の価値だけを判断材料とする金融機関は少なくなっています。

やはりバブル経済崩壊以後の不良債権問題が大きく影響しているのでしょう。

不動産価値の評価算定方法

不動産担保ローンで「いくらまで借りることができるのか」を判断する重要ポイントが「不動産価値の評価額」です。

では金融機関ではどのような方法で評価額を算定してるのでしょう。

不動産には大きく分けて「土地」と「建物」があり、それぞれで評価方法が異なります。

土地の評価方法

土地の主な評価基準は以下の4種類です。

  • 国土交通省発表の「公示地価」
  • 都道府県発表の「基準地価」
  • 国税庁発表の「(相続税)路線価」
  • 市町村発表の「固定資産税評価額」

どの評価基準を用いるのかは金融機関によって異なります。

比較的よく用いられているのは「(相続税)路線価」です。

その名から推測できる通り、相続税を換算するときに使われる地価です。

一般的な不動産取引時の売買価格は「公示地価」や「基準地価」に基づいて行われています。

一方で「(相続税)路線価」は公示地価、基準地価よりも低く、その8割程度の金額です。

2割程度割安に評価されている分、将来の土地の価格下落にも対応しやすいわけです。

尚、「固定資産税評価額」は(相続税)路線価よりもさらに低く設定されています。

建物の評価方法

土地に比べて建物の評価方法はやや複雑で、基本的には以下の順番で行います。

  1. 建物の「再調達価額」を算定する
  2. 建物の「延べ床面積」や「法定耐用年数」などを用いて、価格を決定する
【再調達価格とは】

再調達価格は、その建物を新たに建築、購入した場合に必要となる金額のこと。

建物の築年月が法定耐用年数を超えていると、建物の価格は0円になってしまいます。

一例ですが、住宅用の戸建ての場合、国税庁が定める法定耐用年数は22年です。

そのため、築22年を超えた戸建ての建物価格は0円となってしまいます。

この場合、建物は担保としては不適格で、その底地の土地のみの評価になります。

年数の経過に伴う価格減少がない土地と異なり、建物は毎年経過することで価格が目減りしていくことに注意しなければいけません。

不動産担保ローンの審査に合格するためのポイントは?

できるだけ審査に通るよう、少なくとも以下のポイントを抑えて申込を行うようにしましょう。

担当者の質問には正直に答える

担当者への対応は、意外と審査に影響を与えます。

金融機関の担当者は日々多くの利用者と面談をしています。

属性や担保不動産についての質問に対する答え方で、あなたが信頼できるかどうかを見極める能力を備えています。

審査で不利になることも正直に伝えていけば、担当者の信頼を得ることができますので、結果として審査に合格しやすくなります。

返済能力を証明できるようにする

不動産担保ローンでも、属性による返済能力は重要ポイントです。

「この金額であれば返済には問題ないですよ」とアピールできるようにしておくことが大切です。

法人や個人事業主の場合は、事業計画書の内容なども重要です。

例えば赤字決算であっても客観的な事業計画書に基づき返済能力を証明することが、審査合格のポイントとなります。

不動産の担保価値に見合った希望額を提示する

不動産担保ローンでは、担保として提供される不動産の価値が審査合格と融資金額に大きく影響します。

担保価値が借入希望額に届かなければ、せっかく申し込んでも意味がありません。

担保評価方法は金融機関により異なりますが、一応の目安として、「土地は路線価評価」「建物は再調達価格」からある程度の目安は算出できます。

必ず申込前に確認するようにしておきましょう。

特に建物については、築年数が経過するほどに価値が目減りしていく点に注意が必要です。

「建築基準法で定める道路に2m以上接していない」といった接道義務を果たしていない建物は再建築不可物件と呼ばれ、担保としては不適格物件とされ評価されません。

このような担保不適格物件でないかも確認しておくようにしましょう。

個人信用情報に問題がないことを確認する

過去に金融事故を引き起こしていると、個人信用情報が「ブラック」の状態となります。

この場合、特に銀行系不動産担保ローンでは審査に合格がかなり厳しくなります。

自分がブラックの状態であるかどうかは、ある程度覚えはあるはずです。

もし不明瞭であるという方は、信用情報機関に個人信用情報の開示請求を行うことで確認できます。

申込先の申込条件に該当しているか確認する

意外に思われるかもしれませんが、そもそも申込条件に適していない結果、審査に合格できないケースもあります。

年齢や不動産の立地条件、取扱可能地域など、商品概要を少し確認すれば、申込可能かどうかは確認できます。

もし不明な点があれば金融機関に問い合わせることで、余計な手間も省くことができます。

申込内容に不備がないか慎重に確認する

こちらも意外と多く、申込内容に不備があり審査が進まず、結果的に審査不合格となる場合です。

特に単純な数字の記入・入力ミスには注意が必要です。

少し確認するだけで防げることですので、申し込みは慎重に行いましょう。

審査が甘い不動産担保ローンとは?

ローン関係の審査は、一般的に次のように言われています。

銀行系
ノンバンク系
(消費者金融系)
  • 金利が低い
  • 審査基準が厳しい
  • 金利が高い
  • 審査基準が甘い

これは不動産担保ローンでも同様です。

審査が甘い不動産担保ローンと問われると「ノンバンク系・消費者金融系」が候補になります。

銀行の不動産担保ローンも以前は、不動産担保の価値に問題なければ、収入が少ないなど属性が弱い申込者にも融資を行っていました。

最終的に担保不動産を処分して回収にできると考えていたためです。

しかしバブル崩壊により、いわゆる「不動産神話」が崩壊し、銀行は多額の不良債権を抱えてしまいました。

この教訓を踏まえ、現在の銀行不動産担保ローンは、カードローン・無担保ローンと同様に「安定した収入」を大前提とするようになりました。

もちろん、属性からの返済能力も厳しく見られています。

また、「不動産担保設定が第一順位」、「未登記・共有名義、借地上の建物は利用不可」といった担保条件面も厳しくなっています。

一方、ノンバンクの不動産担保ローンは、銀行との差別化を図るため、未だ不動産の担保価格が重視される傾向があります。

極端な例では「収入が無くても利用できます」と公言している金融機関もあるほどです。

事業資金の対応が可能な不動産担保ローンでは、「赤字でも利用可能」や不動産が「第二順位以降でも可能」など、柔軟な条件を提示している金融機関が多く見られます。

但し、返済能力が低ければ審査に合格できたとしても借入後の返済に行き詰まる危険があります。

万が一、返済できなくなれば担保不動産を処分されてしまい、生活に困窮してしまう可能性も出てきます。

条件が緩いからといって安易に申込を行わず、きちんと返済できる状況で申込を行うことが大切です。

絶対借りることのできる不動産担保ローンは無い!!

不動産担保ローンは、審査に不安を感じる方も少なくないでしょう。

特に収入が少ない個人の方や、赤字決算の事業主などは審査に落ちてしまうのではないかと感じるものです。

しかし、どのようなローンでも「絶対借りることのできる」、「必ず審査に通過できる」ローンは存在しません。

ノンバンクの不動産担保ローンは銀行系に比べると審査基準は緩めの傾向ですが、それでも「必ず」審査に通るとは限りません。

100%審査に通る不動産担保ローンがあるとすれば、それは「闇金」です。

審査に100%通過できる代わりに、法外な手数料や金利を提示してきます。

中には申し込んだだけで「申込手数料」などを高圧的に請求してくる悪徳業者も存在します。

「闇金」の判断は難しいと思いますが、次のような宣伝を掲げている金融業者は、まず「闇金」と思って間違いありません。

  • 無審査でお貸しします
  • 誰でもOK
  • ブラックでも問題なし

「闇金」は、高額な利息収入が目的のため、必ずしも返済を求めるものではありません。

また、「闇金」の不動産担保ローンは、返済不能となると即、不動産の処分を実行します。

そのスピードは正式業者の比ではありません。

法的手続きを経ず、「闇金」が斡旋した不動産業者を通じて、市場価格よりはるかに低い金額で売却を強要してきます。

ここで登場する不動産業者も悪徳業者である可能性が高く、いわゆる闇金と「つるんでいる業者」の場合がほとんどです。

審査に不安を感じる気持ちは分かりますが、このような甘い宣伝には絶対に乗らないようにしましょう。

まとめ

不動産を所有している場合、不動産担保ローンを利用することで、無担保ローンよりも金利や融資額が有利になります。

まとまった資金が必要な方は、不動産担保ローンが非常に有効な手段となるでしょう。

ただし、借入までの日数がかかるなどのデメリットもありますので、状況に応じて不動産担保ローンを有効的に活用していくようにしましょう。

FP監修者

慶應義塾大学を卒業後、みずほ銀行(旧富士銀行)に入行。10年以上融資業務に携わリ、大企業向けファイナンスから不良債権処理まで幅広く経験。その後、ファイナンシャルプランナーの道を志し、外資系生保のコンサルティング、金融系ベンチャー企業の創業に参画。2009年に独立系のFP事務所FPバンクを設立し、現在に至る。

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