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2020.7.6
住宅購入・住宅ローン

住宅ローンはどれがおすすめ? ランキング情報の上手な利用法は?

こんにちはFPバンク編集部です。
家計に大きな負担となる「住宅ローン」選びは、絶対失敗したくないですね。

でもネットでおすすめを検索すると、ランキングなど情報が多過ぎて、「結局どれがいいのか」迷ってしまいます。

そこで今回は、チェックすべきポイントなど、おすすめ情報を上手に使う方法を解説します。

このコラムを読んでからおすすめ情報を見れば、あなたに役立つ情報を選んで読めるようになり、住宅ローン選びをスッキリ進めることができるでしょう。

悔いの無い住宅ローン選びをして、マイホームの夢を実現しましょう。

1.ランキング情報を見る前に

おすすめの住宅ローンが知りたいとき、ネット検索をすると、とても多くの情報が出てきます。
うまく使えたら役に立ちそうですが、情報量がおおすぎて、あれこれ見るのは大変です。

ランキング情報は「誰にでも役立つ」ことを目的に、一般的な情報を幅広く掲載していますが、実際は「ひとりひとり家計の状況や住宅の買い方は異なる」ので、あなたにとって役立つ情報といらない情報が混在しています。

今日はこれから、住宅ローンのおすすめ情報でチェックすべきポイントを解説していきますので、あなたにとって役立つ情報がどのあたりかをまずつかんでください。

2.おすすめ情報をチェックするポイント

(1)金利

返済額をできるだけ少なくしたい、それが住宅ローン利用者の何より1番の願いでしょう。

返済額を少なくするには、元本返済以外に発生する利息を少なくすること、そのためには金利が低ければ低いほど良いことになりますが、その影響は具体的にどれくらいでしょうか。

 

例えば3,000万円を借りて35年で返済する場合、金利1.0%だと返済額は月額約84,700円、総額約3,560万円、金利の合計は560万円にもなります。
これが金利1.1%だと月額約86,100円、総額約3,620万円、金利0.9%だと月額約83,300円、総額約3,500万円となります。

金利が±0.1%違うと月額では±約1,400円の差ですが、総額では約±60万円もの差となります。金利の条件が良い(低い)住宅ローンを探す事は、やはりとても重要です。

 

借入金額、借入期間、金利を変えたシミュレーションは色々なサイトで簡単にできます。あなたの借入れプランで計算してみましょう。

<参照サイト>住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」

 

(2)変動金利か、固定金利か

金利選びでとても重要、かつ悩ましいのは「変動金利か固定金利か」という問題です。

いま適用される金利がずっとそのまま変わらない(固定)なら金利の比較は簡単なのですが、現在金利が低い住宅ローンと言えばすべて「変動金利」になっています。

 

変動金利の場合、現在の金利はあくまで現在の金利であって、将来の金利は今後の経済情勢や市場環境で見直されることになっており、ほとんどの場合、適用金利が半年ごとに、また返済額が5年ごとに変わることになっています。

 

いまは「史上最低金利」と言われる状態が続いていますが、かつては住宅ローン金利が8%を超えていたような時代もありました。ここ20年余りはおおむね低金利の状態が続いていますが、今後の金利の動きは誰にもわかりません。もし金利が上昇したら、将来の返済負担が増えることになります。

先ほどの3,000万円を35年借りる場合で試算すると、金利0.5%の場合の返済額は月額約77,900円、総額約3,270万円ですが、仮に5年後に金利が2.5%に上昇した場合の返済額は、月額約102,800円、総額約4,170万円と、月額で約24,900円、総額約900万円も負担が増える計算となります。

さらに上昇した場合はもっと大変です。金利の影響は怖いですね。
もしこのような負担増が発生した場合、将来の家計で吸収できる余裕があれば良いのですが、例えばこれから子どもの教育費負担の増加などが見込まれて、将来の家計に余裕が無いような場合は、将来のライフプランに重大なリスクを抱えることになります。

従って、このようなリスクは避けておきたいと思う場合には、固定金利を選択した方が良いでしょう。固定金利だといまの適用金利は変動金利より一段高くなってしまいますが、固定金利としての「史上最低金利」をキープして今後20年、30年の負担を固定できる安心感があります。

 

自分に変動金利と固定金利のどちらがあっているか迷う場合は、FP事務所などで将来の家計の見通し表(ライフプランシミュレーション)を作成してみた上で、考えると良いでしょう。

なお変動金利には、契約から一定期間の金利を固定する固定期間選択型というタイプもありますが、固定期間経過後にはやはり金利が変動するリスクを受けることになるので、基本的には変動金利型のひとつと考えた上で検討した方が良いでしょう。

<関連コラム>ライフプランシミュレーションって、どうやるの?
<関連コラム>変動金利vs固定金利。住宅ローン金利はどうやって決まるの?
<関連コラム>10年固定の住宅ローンのカラクリ大公開

(3)事務手数料、保証料

住宅ローンにかかる金利以外の大きなコストとして、契約時には、事務手数料や保証料として、融資額の2%程度、3,000万円の借入れの場合で60万円程度の費用がかかります(一括払いの場合)。

これらの費用も金融機関により数十万円の違いになることがあるので、特に金利が同水準の場合は、そこまでチェックする事が必要です。

なお繰上げ返済を考えている場合には、保証料だと短縮期間分として一部返戻がありますが、事務手数料だと返戻が無いという違いも知っておいた方が良いでしょう。

(4)団体信用生命保険(団信)

団信は、返済義務者が死亡したような場合に、生命保険金で借入残高を一括返済することで、その後はローンの返済を不要にする仕組みです。残された家族のその後の生活を考えると、とても重要な制度です。

団信は、死亡やそれに近い重い障害を対象にするのが基本的なタイプですが、最近は「ガン」「三大疾病」「全疾病(就業不能)」など保障範囲を拡大した様々なプランが開発され、またどの金融機関もアピールすることが多いので、住宅ローン選びの重要なポイントと思われがちです。

 

しかし団信の保障範囲については、おまけの比較材料ぐらいに考えておけば良いでしょう。団信は全てどこかの生命保険会社が適正な(損をしない)コストで引き受ける保険なので、どこかの住宅ローン分だけ圧倒的におトクということはありません。

 

保障範囲が広い場合は金利上乗せなど相応のコストがかかり、逆にコスト無しで追加された保障範囲は発生確率がかなり低いものになっているはずです。

ほとんどの住宅ローンは保障範囲を拡大するプランをいくつか用意しているので、団信については、先ず住宅ローンを選んだ「後」、いま加入している一般の生命保険の見直しと併せて検討した上で保障範囲を選ぶのが良いでしょう。

 

なお健康状態の告知で通常の団信に入れないような場合は団信加入が必要条件になっている住宅ローンは利用できないので、健康状態の基準が緩和された「ワイド団信」が利用できる住宅ローンや、団信加入が無くても利用できるフラット35が選択肢となります。

(5)そもそも借りられるかどうか

気に入った条件が見つかっても、住宅ローンは必ず借りられるとは限りません。金融機関ごとに、申し込みには申込条件があり、申し込んだ後は審査基準があります。

 

申込条件は公開されていて予めチェックする事ができるので、希望の住宅ローンが出てきたらホームページで確認してみましょう。申込人の年齢・年収・勤務形態・勤続年数、購入する住宅の種類、借入限度額と借入対象となる購入資金の範囲など、申し込みができる条件が決まっています。

 

例えば勤務形態ではパートやアルバイトでも申し込めるところ、勤続期間は1か月でも良いところがあったり、住宅購入代金以外に必要となる諸費用を対象にできるか、また注文住宅やリフォームで資金決済が複数回になる場合のつなぎ資金のローンも使えるかなど、金融機関によって色々違いがあるので、あなたの購入計画で気になるポイントをチェックしてみましょう。

申し込めたとしても、審査が通るとは限りません。各金融機関の審査基準は公開されていないので、もし審査に不安があり、一方で住宅ローンを用意する期限があるような場合は、複数の金融機関に申し込みしておいた方が良いでしょう。できれば、必要書類が少ない事前審査(仮審査)から試してみるのがお勧めです。

3.大きな選択肢は3つ

(1)ネット銀行

ランキング情報を調べると、上位にはネット銀行が並びます。

ネット取引がどんどん増えている他の分野と同じように、ネット銀行は実店舗を持つ伝統的な金融機関より事業運営のコストが抑えられるので、金利や手数料が一般的に低めです。また銀行とのやり取りの多くをネットでできる利便性もあります。

注意点としては、ほぼラインアップは変動金利のみ、また一般的な条件の案件には強いが特別な条件がある案件は苦手、実店舗が無い分相談には不便で、住宅ローン手続きに必要な多くの書類をほぼ自力でそろえなければならない点などがあげられます。

あなたが変動金利での借入れを考えていて、相談したい点があまり無く、手続きに必要な書類の準備も苦にしないのであれば、ネット銀行をメインで検討すれば良いでしょう。

(2)メガバンクや地方銀行

ランキングではネット銀行が上位に並びますが、実際はメガバンクや地方銀行など、従来からある金融機関で住宅ローンを利用する人も多くいます。

これら金融機関の一番の強みは、対面で条件や手続きを個別に相談できる安心感です。初めてで不慣れな住宅ローン、とにかくスムースに借りて家を買うチャンスを逃したくない、という不安には応え易いでしょう。

金利や手数料についても、借り手としての条件(属性)がいい場合は交渉次第でネット銀行に負けない条件が引き出せる可能性がありますし、メガバンクの中にはネット銀行と同等のインターネット専用の住宅ローンを用意している所もあります。

あなたが、安心して借りられることに重点を置いているなら、馴染みのある、店舗を持つ金融機関を中心に住宅ローンを選ぶのが良いでしょう。

注意点は、金利や手数料がネット銀行より一般に高めであること、自社が力を入れる変動金利ローンをメインで提案されることが多いこと、などです。

(3)フラット35 (モーゲージバンク)

あなたが固定金利での借入れを考える場合は、「フラット35」という最長35年固定金利の住宅ローンが主な選択肢となります。

長期固定金利のローンは民間金融機関にとってはリスクが大きいので、フラット35は住宅金融支援機構という公的な法人と提携して運営され、モーゲージバンクや多くの銀行で取り扱われています。金利や手数料など詳しい条件は、取扱い機関によって多少の差があります。

フラット35には良質な持家の促進という政策的な目的があり、申込条件は一般の住宅ローンよりも広めになっているので、一般の金融機関では住宅ローンの利用が難しい人でも利用できる可能性があります。

注意点は、いまの適用金利がいまの変動金利よりも一段高いことと、融資対象となる家には所定の品質基準が求められること、などです。

フラット35についてもっと詳しく知りたい場合は、住宅金融支援機構のホームページを参考にすると良いでしょう。

<参照サイト>住宅金融支援機構「ずっと固定金利の安心【フラット35】」

4.まとめ

今日は、住宅ローンのおすすめ情報を見る前に知っておいた方が良いポイントと、実際に選ぶ場合の3つの大きな選択肢について、お話しして来ました。

ここまでお読みいただいた方であれば、自分にあった住宅ローン選びに役立つおすすめ情報の見方が、ある程度、おわかりいただけたのではないでしょうか。

住宅の購入と住宅ローン選びは、ライフプランにとって、とても重要な選択です。

ステキな暮らしの基地づくりを、お金の不安を最少に、実現できたらいいですね!

2020年7月6日
text by 久保田 正広
FPバンク

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