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2020.8.1
住宅購入・住宅ローン

住宅ローンは金利だけで選んでいい?住宅ローンはココ見て!

こんにちはFPバンク編集部です。

皆さんは住宅ローンを選ぶときに、とりあえず金利が低いからとかランキング上位だからといった理由で選んでしまっていませんか?

住宅ローンは一旦はじまると非常に長いお付き合いになるものです。

ですが、「100万円の買い物」は慎重になるけれど、「数千万円の借り入れ」はすぐ決めてしまうというおかしなことが起こっているのが、今の住宅ローンの現状です。

初めての方も借り換えを検討している方もこのコラムを読んでいただければ、住宅ローンの中で金利の他にみるべきポイントが分かります。

最後に独立系ファイナンシャルプランナーが住宅ローンを選んでみましたので、お楽しみに!

1. 住宅ローンの金利の基礎の基礎

まず、住宅ローンの金利についてはこの1章で基礎的な内容を記載しましたので、ここさえおさえていただければ十分でしょう。

(1)住宅ローンの金利のタイプ

まずは、住宅ローンの金利のタイプについて触れることにします。

こちらについては以前、弊社の別のコラムまるわかり!住宅ローン変動金利と固定金利」にて詳細に解説しておりますので、そちらをご参照ください。

今回はタイプの違いだけ少し触れるようにします。

①全期間固定金利型

全期間固定金利型とは、借入当初から完済までの金利が決まっているものを言います。

簡単にいえば「返済額がずっと変わらない」タイプの金利です。「一律金利」と「段階金利」と2種類あります。

②変動金利型

変動金利とは、借入している間、半年(6か月)ごとに適用金利が見直しされるものをいいます。

例えば、借入期間35年の場合は、70回適用金利が見直しされる計算です。日本人が一番選択されているタイプの金利です。

返済額は毎月や半年に1回など増えたり減ったりします。

③固定期間選択型

固定金利選択型とは、当初から一定期間の金利が固定されるものをいいます。

こちらは基本的には変動金利の1つといえます。借入後、金利が固定される期間には、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、25年、30年などの種類があります。

固定期間が終わった後は、その時点の金利で改められ、変動金利型や固定金利選択型を選ぶことになるのが一般的です。

どの金利タイプでも一長一短ありますので、金利が低いだけでなくこういった金利の種類についても見てあげると良いでしょう。

(2)住宅ローンはどこで借りられる?主要銀行の一覧あり!

まずは住宅ローンの利用できる銀行を主に首都圏になりますがピックアップしました。

大まかにメガバンク、地方銀行等、信託銀行、ネット銀行、フラット35代理店などがあります。

住宅ローン取扱金融機関

(3)店頭金利、実質金利、優遇金利って何?

住宅ローンを借りようと思って調べてみると〇〇金利と金利にもさまざまな種類があります。

正直、初めて見る方は、良くわからないと思います。言葉の違いを理解しておくと誤解も防げますので、ここでは金融機関で使われている「金利」の用語について解説します。

①店頭金利(基準金利)

「店頭金利」とは金融機関毎に独自で決めている金利のことを言います。ものの値段言えば定価のようなものです。

変動金利や固定金利などそれぞれに定められています。

②優遇金利とは

①店頭金利から引き下げられる金利幅のことです。

本当は①で貸したいけど、一定のキャンペーン期間や、優良な条件を満たすお客様には、これぐらい割り引くよ、という金利です。審査の結果、返済が余裕であればあるほど、優遇金利の幅は大きくなる可能性が高くなります。

仮に、A銀行とB銀行、2つの銀行に住宅ローンの申し込みをしたとしても、優遇金利の幅が同じになるとは限りません。審査基準は各金融機関で異なりますので、当然、優遇金利の幅も変わる可能性はあります。(同じになることもありますが)。

もし、住宅ローンを借りる際はこの優遇幅が金利の決定になるため、時間があればより優遇が受けられる金融機関を選ぶのがおすすめです。

ただし、通常広告されている金利はこの②であること、あくまで本来の金利①からの割り引きなので、適用期間や適用条件に注意すべきことがありますので、注意が必要です。

③適用金利

個々の契約で実際に借入時に適用される金利のことです。店頭金利から優遇金利を受けたものが代表例です。

この適用金利が自身の住宅ローンの金利になりますので、不安な点、理解できていない点があれば必ず金融機関にお問合せいただいた方が良いです。

④実質金利

手数料や保証料など住宅ローンの借りるにあたり必要となる費用を年率の金利に換算して、表面金利と合算して計算したのが実質金利になります。

仮に金利が低くても手数料が高いと実質の金利は当然高くなりますので、比較する際は実質金利もよくよく見ていただいた方が良いでしょう。

(4)住宅ローンの金利には変更がある!そのルールとは?

皆さんは住宅ローンに変更ルールがあるのをご存知でしたか?意外と知らない方も多いこの変更ルール。

この金利の変更ルールですが、これは変動金利にあるものです。「変動」というくらいですので、金利は変動します。その時のルールですね。早速見ていきましょう。

主に一般的に言われるのが①5年ルールと②125%ルールです。

具体的にどのように書かれているのか、大手金融機関さんのホームページを参照してみました。

① 返済額5年毎見直しルール
10月1日を基準とする5回目の金利の変更が行われるまでは、その間に金利が変更されてもご返済額は一定です(ご返済額のうち、元金と利息の割合だけを変更します)。

② 返済見直し125%ルール
5年目の金利変更時にはご返済額を再計算しますが、金利の上昇により返済額が増える場合でも、ご返済額は前回までのご返済額の125%を限度とします。

以降、10年目、15年目・・・と5年ごとにご返済額を同様に再計算します。なお、ご返済額が減少する場合は、下限を定めず減額します。

<ご注意ください>
お借入期間中のご返済額の見直しについて ~元利均等返済の場合~
5年ごとに見直される毎回のご返済額が「返済額見直し 125%ルール」によって抑えられた結果、元金や利息のご返済が最終回返済日まで持ちこされた場合、最終回のご返済額に加算してお支払いいただきます。

未払利息の取扱い
お借入金利が急激に上昇すると、見直し後の金利による利息が毎月のご返済額を上回る場合があります。この上回った利息は、未払利息として、翌月以降に繰り延べます。変動金利型のご返済額は5年間一定なので急激に金利が上昇すると、未払利息が毎月のご返済額を超える場合があります。

以上

上記のような内容が書かれています。

初めて見た方が理解できるとは到底思えません。すごくわかりにくいですよね。簡単に解説すると、

①は「金利」が途中変動しても、5年間は返済額が変わりません。
②は返済額が途中で増加しても、+25%以上にはなりません。

ということを示しています。

一見するとこちらのルールは借りている人からすると「返済額」が変わらないからいいんじゃない?と思われる方もいらっしゃったんではないでしょうか?

実際はどうなのか?解説します。

まず、このルール、金融機関側と消費者側どちらのためのルールなのでしょうか?

実は、色々なコラムなどを読んでみると、比較的、消費者側にとってはネガティブ(危ないルールとか、金融機関に都合の良いルールとか)に書いている記事が多いのが事実です。

ではなぜそういう風に書かれてしまうのか?理由は簡単です。

なぜなら、決して5年間分の利息や25%以上上がった利息分を金融機関は免除してくれる訳ではないからです。

<ご注意ください>以降にあるように、最後まで持ち越された利息や元金は、最終的には最終返済月の返済額に一括で上乗せして請求されます。

必ずどこかで上がった分は返済しなければなりません。こういった意味ではむしろネガティブにみえても仕方ないですね。

私も「トータル返済額の面」で考えるとあまり消費者側にメリットは無いように思っています。

しかし、支払額が一定期間変わらない又は上がっても上限があるという状態は場合によってはメリットもあります。

今回のように新型コロナのようなことがあった際に、一時的に収入が下がってしまった人も多くいました。そんな時の住宅ローンの負担は非常につらいものがあります。

その時に返済額が急に上がってしまったら、それこそ家を売らないといけないなんてことも起こるかもしれません。

そういったことを防ぐためにも、一時的でも住宅ローンの返済「額」の見通しがついているのはそのような状況になってしまったときに、気持ちの面で少し楽になるかもしれません。

今回の新型コロナのようなことがあれば様々な軽減措置が出てきますので特殊かもしれませんが、もし自身の都合で住宅ローンの返済がしんどくなってしまった場合は自分でなんとかしないといけません。

その時にこのルールのもとので住宅ローンを借りておられる方でしたら、少なくとも返済額が急に大きくなることはありません。

この2つのルールはセールストークにも使われることがありますので、ぜひ正しい理解をしておいてください。

ただし、最近ではこのルールを設けていない金融機関ありますので、予め住宅ローンを借りる前には確認しておくとよいでしょう。

2.住宅ローンが金利だけでない5つのポイント!住宅ローンはココを見て!

(はじめに)固定金利か変動金利か

マイホーム購入にあたっては物件探しが体力の8割になるでしょう。

そうすると、住宅ローンについてはほとんど考えられる時間がない、というケースがほとんどです。

家を探し始めてから、早い人なら1か月くらいで物件は決まってしまいます。そうなった際に、よく考えずに住宅ローン決めて良いものでしょうか?これから数千万円の借金を背負うのですから、そんな訳はありません。

せめて、マイホームを探し始めたと同時に、住宅の探し方と固定金利にするか、変動金利にするか、大まかな方向性くらいは決めておいてほしいと思います。

ここが決まれば、この後の(1)~(2)の最低限、気を付けるべきところを意識していただければ、大きく住宅ローンで失敗することは無くなります。是非ご参考にしてください。

(1)金利

まず、避けては通れないのがやはり「金利」でしょう。

Googleで「住宅ローン 金利」などと検索すると出てくるのが、住宅ローンの比較サイトです。金利はネット銀行、メガバンクなどなど各社しのぎを削っているため、ほとんど差がありません。

金利だけで見るならば、やはり低いに越したことはありませんから、比較サイトなどは重宝します。

ただ、気を付けていただきたいことがあります。それは住宅ローンの比較サイトに限った話ではありませんが、比較サイトやランキングサイトは作り手の恣意性(作り手が作りたいランキングを作っている可能性がある)が入ってくる可能性がある、ということです。

ランキングはほとんどの場合、全世代でのランキングになっています。しかし30代の方と50代の方では住宅購入にまつわる環境も状況も違うでしょうから、そのあたりのフィルターを通したうえで参考にするのが良いでしょう。

あとは、もし不動産業者やお勤め先の福利厚生などで銀行と提携があり、「提携先経由で借りていただければ、優遇金利を受けられますよ」といったこともあるかもしれません。

そういったケースは比較サイトには載らないため、やはり事前に調べておくとよいでしょう。

(2)団体信用生命保険

住宅ローンと必ずセットになってくるのが、「団体信用生命保険(通称、団信)」です。

いわゆる、ローンを借りている人にもし、万が一のことがあった場合、返済途中であれば残りの住宅ローンを完済してくれるという、とても心強い制度のことです。

住宅ローンを組むのであれば最低限、借入金額分の死亡保障は必須ですが、団信とはいえ「生命保険の一種」であるからには、単体の生命保険とは考えずに、ご自身が加入している生命保険と通算して、

① 死亡保障の調整
② +αの保障をどう選ぶか
この2点に関しては金利を選ぶのと同じくらい大切だと私は考えています。

団体信用生命保険の保障の範囲としては、「死亡or高度障害」が基本の保障です。

最近ではそのメインの保障に特約をプラスして、保障を上乗せできる商品が増えてきました。その+αの保障には、「がん診断、3大疾病、7大疾病、8大疾病」など、多くの選択肢があり、支払われる条件も多岐に渡ります。ですので、ご自身の状況に合わせたものを選ぶことが肝要です。

例えば私の場合、がん家系であることもあり、「がん団信などは持っておいても良いかな」と思ったりもします。

ただし保障内容を広くすればするほど金利の上乗せ幅も大きくなるため、月々の負担が大きくなってしまいます。

ただ年齢にもよりますが、これらの特約の保障は、民間の生命保険の特約と比較して、団信に付帯させた方が割安になることもありますので、事前に、しっかりと比較してみることが肝心です。

このように、家族を守るための保障として、団信の保障内容は決して簡単に決めてよいものでないと思いますので、金利も大切ですが、団信の保障内容に関しても、しっかりと確認していただきたいと思います。

<関連記事>持病があると、住宅ローン審査はどうなる?

(3)手数料

手数料とは、一般的に住宅ローンの融資を受ける際に、銀行に支払う融資手数料のことを指します。

名目は保証料や融資事務手数料などいくつか存在しますが、借り手からすると融資を受ける際に支払うべきものに代わりはありません。

この手数料がいくらになるのかは金融機関によって違います。もっと言うとどこの不動産業者の提携ローンを使用するかによっても異なります。

銀行と不動産業者の取引が多ければ多いほど銀行にとっては大口顧客といえるため、それなりの優遇を用意していることも少なくありません。

実は住宅の諸費用明細などの見積書には必ず書いてある項目ですが、見積書には他にもたくさんの数字が並んでいますし、他の金額と比べると小さい数字の様に「錯覚」を起こしてしまい、あまり触れられる機会の少ない資金の部分でもあります。

ぜひ、時間がある場合は不動産業者さんに突っ込んでみても良いと思います。

(4)審査の「とおりやすい/とおりにくい」はある?

一般的に住宅ローンの審査が通りやすい銀行と通りにくい銀行が存在します。

私の経験上、金利を低く出している金融機関は、審査もそれなり厳しくなる傾向にあるように思います。

とはいえ、金融機関毎に明確な基準がありますし、基準の内容に関しても、金融機関ごとに特色があります。

信用情報も問題なく、ご年収にも余裕がある方はだいたいどの金融機関でも審査は通ってしまいますが、収入に対して借入額の上限ギリギリの方の場合、銀行によっても審査結果が分かれます。

これに関しては正式に審査に出してみないと判りません。事前審査であれば、簡単に審査に出せますので、出来るだけ早い段階で確認していただくのが良いかと思います。

仮に1度目は審査が通らなかったとしても、お金の流れを整理して、しっかりと対策をすれば審査に通る可能性は十分にありますので、そのあたりはプロの専門家に頼って対策してみるのも良いかもしれません。

(5)スケジュールはどうか?決済に間に合う?

住宅ローンの審査には主に事前審査と本審査があります。

まずは用語を解説します。

事前審査・・・住宅ローンを正式に申込む前に、前もって申込者の返済能力などを最小限の情報を基に、短期間で融資の可否を簡易的に判断する審査。

事前審査が通れば、本審査も大丈夫と言われることも多いですが、実際は、本審査は銀行にとっても最終決定に近いので、事前審査が通過しても本審査で落ちてしまうことは珍しくありません。

審査期間は即日~1週間程度

本審査・・・この審査は銀行と信用保証会社が行い、提出した書類に基づいて厳正に審査されます。

物件の状態や申込人の健康状態(団体信用生命保険加入のため)なども詳しく確認されます。

こちらの審査が通れば、よほどのことが無い限り、その銀行から住宅ローンが借りられないということはありません。
審査期間は1週間~1か月程度
概ね10日~3週間くらいのところが多いようです。

何度か触れていますが、住宅購入のスケジュールはかなりタイトになるケースが多いです。

直近で転職や産休育休を取得していたりすると、お勤め先に給与証明書などを出してもらわないといけないこともあります。

そうすると書類を用意するのに1週間かかることも珍しくありません。その結果、物件の契約の期限に審査が間に合わない、なんてことも生じます。

「いつまでに審査を通して下さいね」という契約(ローン特約)を結んでいたら、基本的にはその日までにローンの本審査を通しておかなければ契約は破棄になってしまいます。

ローン特約の日付に関しては売主・買主の双方合意があれば、変更できる項目にはなりますが、必ずしも双方の合意が取れるとは限りません。

やはり売主・買主、双方の事情はありますから、住宅ローンは早めに準備しておくことが望ましいでしょう。

<関連記事>転職前に知っておくと困らない!住宅ローンのワンポイントアドバイス

3.意外と知らない住宅ローンの落とし穴

(1)不動産屋さんと銀行

住宅ローンは、固定金利に比べて変動金利の方が金利が低いため、当然、返済額も少なくなります。

不動産屋さんはそのあたりを非常によく心得ていて、たいていの場合、変動金利のローンを奨めてきます。

そうすると買い手にとっては、「これくらいの返済額だったら、家賃とあまり変わらないし、払っていけるよね」という話になり、住宅購入に一気に気持ちが傾いていくことは珍しくありません。

ただ、気を付けていただきたいのは、住宅ローンの過去の推移を見ていると今は、史上最低水準の金利であり、これ以上金利が下げられないのではないかという領域に入ってきています。

そうすると、もう今後は同水準か上昇していくことしかありません。そのあたりも頭に入れていただき、不動産業者から変動金利を奨められている場合には、金融機関が出す広告などを確認する必要があります。

一方、銀行にも金利決定のルールはありますが、そもそも変動金利で契約している以上、銀行側が途中で金利を上げたからと言って、借りている側からすれば文句は言えません。逆に言えば、銀行はローンを貸している間は金利をどうしようが銀行側の勝手なのです。

まれに「金利が上がって来たならば固定金利に借り換えれば良い」とか「変動金利の安いところに借り換える」という話を耳にすることがありますが、ローンを借り換えるにも、借り換え時の融資手数料は数十万~数百万円かかります。そうすると、トータルの返済額は思っていたほど大きく変わらないこともあるでしょう。

これらを考えると変動金利というのは、不動産業者にとっても銀行にとっても非常に販売しやすい構造になっているので、そのあたりも踏まえて、どの金融機関にするかを決めていく必要があります。

(2)金利のランキングってぶっちゃけどう?

ランキングというのはあくまで情報です。ですので、使い方さえ気を付ければ、個人的には非常に役に立つものだと思っています。検討する余地はたくさんありますが、少なくとも情報がまとまっているという点においては、これ以上のものは無いでしょう。

ただし、先にも触れましたが、ランキングは作りたい人にとって作りたい角度からランキング化している可能性があるため、ランキング1位の商品が必ずしもあなたにとってのベストとは限りません。その点を念頭に置いた上で、有用に活用しましょう。

ランキングサイトに関しては、2020年6月時点で5つ以上の住宅ローンの比較サイトがありました。最近はSEO対策やレイアウトの見やすさによって、各サイト共にしのぎを削っていますので、どのサイトにも大きな差は無いように感じられます。

先ほどの注意点を踏まえた上で、ご自身の使いやすいサイト1つ、2つ見つけていただければと良いのかなと思います。

4 独立系ファイナンシャルプランナーが住宅ローンをアドバイス例

ここからは、独立系ファインシャルプランナーの目線でのアドバイスを解説します。

アドバイスの内容は、それぞれの年代別で考えてみました。

(1)ライフプラン的には

①30代の場合

今後のライフプランを考えると、やはり学費や生活費、老後資金など必要になってくるお金も多く、資金計画は流動的です。

ですので、住宅ローンまで変動金利を選択してしまうと、ライフプラン上の変動要素がまた1つ増えてしまいます。最悪のことを考えるのであれば、まずは固定金利から考えてみるのが良いと思います。

見方によっては運用に掛けられる時間があるので、あえてローンは変動金利で借りて、金利上昇に備えて資産運用もセットで管理していくという方法もありますが、得手不得手はあると思いますので、ご自身の性格を鑑みてご選択いただければと思います。

②40代の場合

基本的には40代前半くらいまでの方は30代と同じ考え方で、40代後半の方は50代に近い考え方が良いかなと思っております。

お子様がいる方であれば、ちょうどこれから学費がかかる時期に突入していく方が多いでしょうし、仕事でも責任が重くなってきている時期だと思います。

収入も一番伸びる時期でもあります。30代と50代のお考えをお読みいただいて、どちらの方がご自身にあっているかご選択いただくのが良いかと思います。

③50代の場合

ライフプランの状況にもよりますが、リタイアが見えているので、もし、住宅ローンを組んで家を購入するとしても長くても20年以内には返済することを想定しておかないと老後の資金計画が危なくなってしまうかもしれません。ですので、基本的には変動金利でできる限りに費用が抑えられる方法で借りるのが良いかなと思います。

具体的には、あえて変動金利にして、繰り上げ返済や住宅ローン控除の計算もしながら、極力返済額を抑えられる方をとっていただくのが良いかもしれません。

ただ、年齢もありますので、そもそも賃貸と購入どちらが良いのかもなどの今後のライフプランを踏まえて、検討していただくのが良いかもしれません。

(2)団信の保障内容

団体信用生命保険は年代によって考え方が異なるわけではありません。これはどちらかといえば民間の生命保険と比較したときに保険料がどうなるかとという観点の話です。

団信の構造として基本的に、死亡/高度障害は必ずついている保障です。そこから少しの金利の上乗せで、がんや三大疾病などの特約が付いてきます。

一般的に民間の生命保険だと年齢が若ければ若いほど保険料は安くなりますし、年齢が上がれば上がるほど保険料は高くなります。

私の経験上、もしあなたが20代や30代なら民間の保険会社の方が安くなる可能性があります。

一方、40代以降だと団信の特約で保障を付けた方が安いかもしれません。この、分岐点に関しては明確に「何歳」と示せるわけではありませんが、計算して比較することはできます。

保障内容が全く同じではないにしろ、近いものはありますので、団信vs生命保険で比較してみても良いと思います。

5 まとめ

いかがでしたか?

マイホームの購入にあたり、「住宅ローンを選ばないと!」となると「金利の高い低い」にばかり目が行きがちですが、実は現状の金利以外にも住宅ローンには注意していただきたいところがたくさんあります。

「100万円の投資」にはリスクを恐れて慎重になる人が多いにも関わらず、「数千万円の借り入れ」はパッときめてしまうという不思議なことが住宅ローンには起こります。

ぜひこちらのコラムを読んでいただいた方には、住宅ローンの金利だけに左右されずに、安心・納得した形で住宅ローンを組んでいただきたいと思います。

2020年8月1日
text by 久保田 正広
FPバンク

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